スタッフブログ

空室対策は部屋内から!

2020年6月9日|カテゴリー「営業ブログ

空室対策でまず先に手を付ける優先順位として、部屋内から改善することが良いことを昨日の記事で書きましたが一体どのような対策が良いのかクローズアップしていきたいと思います。
退去後に手を施す場合、大きく分けて2つの工事に分かれます。


①原状回復工事
 退去後、損耗した箇所を部分的に修繕する工事でハウスクリーニングも含まれます。
 メリット :低コスト 短工期
 デメリット:費用対効果が明白ではない、家賃はあがらない


②リノベーション
 退去前のお部屋より魅力のあるお部屋にする工事です。住設機器の交換や間取り・仕様変更などが含まれます。
 メリット :物件の資産価値が上がる、相場より家賃をあげられる
 デメリット:原状回復工事より高コスト、工期1~2か月程度かかる


簡単に違いを表記すると上記のようになります。



【原状回復工事をお勧めするシチュエーション】
□築年数が浅い
□入居率が良い
□繁忙期までに時間がない

上記の際は、現状でも入居が決まる要素が多いので高いコストをかけるよりは低コスト・短工期の現状回復工事をお勧めします。また時期的な懸念もあり入退去の見込める時期が迫っている場合もすぐにでも募集できるようクリーニングのみ行うなどスピード感を求められる場合もあります。


【リノベーションをお勧めするシチュエーション】
□内見はあるが申し込みまでいかない
□契約家賃が年々下がってきた
□周りに新築や築浅物件が増えてきた
□住設機器の交換時期がきた

内見があるということは、家賃や立地などの条件を経て内見に至りますのであとは「この部屋に住みたい」と思わせる魅力が必要です。また時代によって入居者ニーズも変動しますので賃貸相場に相応しい仕様にする必要があるケースもあります。同時に周辺物件から差別化できるポイントがあれば募集家賃を相場から上げることもできます。
加えて原状回復工事と比較すると高コストですので住設機器の交換時期にリノベーションを採用するほうが良いでしょう。



「原状回復工事」「リノベーション」にはそれぞれ違いがあり、採用すべきタイミングと状況があります。
何を目的として投資されるのかが明確である必要があります。なにより時代についていかなければ、売れ残る道をたどってしまうばかりなのです。

また長期経営のリスクは大きいものですが、そのリスクを最小限に抑えることが大事です。その中で収益を最大化させることが賃貸経営の中で大きな目標となります。


周辺ニーズと物件の状況によって適切な対策を施しましょう!!

私たちリノリース京滋は、京都・滋賀物件の資産価値・収益性を上げるお手伝いをさせていただいております。
空室でお困りの場合は、お気軽にご相談ください!



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空室改善のためにどこから手を付ければよいのか見直しましょう

2020年6月8日|カテゴリー「営業ブログ

現在空室のお部屋になぜ入居が付かないのか分析をする際に大きなポイントが2つあります!


①内見があるのに決まらない
 立地や募集家賃は適切ですが実際に内見を見た際に申し込みまで踏み切れないということは、
 部屋内に魅力を感じなかった可能性が高いです。


②内見がない物件
 そもそもの募集条件の設定が相場とかけ離れている場合が多いです。
 部屋探しの段階で検討される候補に入っていないということになります。


空室の初段階でこういった見立てをつけることができます。
また紹介している仲介店舗や管理会社の声も重要な要因になってきます。



入居に携わる要因として「立地」は建物が建ってしまっている以上動かすことはできませんので、それ以外の項目で対処していかなくてはなりません


入居要因をあげていきます。

□家賃設定:周辺の家賃相場から適切な設定を行いましょう
□共有部の清掃:内見時に管理状況の良し悪しを判断する要因になります
□物件の広告力:仲介店舗からの認知度は紹介につながる大きなポイントです


と上記3項目程上げましたが、一番優先順位が高いのは「お部屋の魅力付け」です!!


入居者が実際に住むのは居住空間である部屋内です。見栄えを気にして外壁などから手を付けられる方が多いですが、一番重要なのは自分がどういったお部屋に住みたいかです。


ネットで探す場合も立地・間取り・家賃・住設などで候補を上げていきますので、実際に入居者目線になってお部屋探しをした場合に外壁の色など入居に関わるような条件に入ることは少ないことがわかります。


全体的に手を入れるのであれば、部屋内から対策を施しましょう!


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入居者様のためにできること。

2020年5月13日|カテゴリー「営業ブログ

京都・滋賀県内の外出自粛は続いていますがどうお過ごしでしょうか。


この春の繁忙期は、全国的に転居を見送る方が多かったそうで仲介業としては大打撃を受けています。


都心部などの人が集中しているエリアは特に影響が大きく、例年と比較すると大幅な収入減があったそうです。


情報誌を見ていますと、仲介から管理まで不動産業全般に関わる対面業務をなくすシステムを採用する会社が増えています。


例えば、お部屋確認や重要事項説明などをWEB上で行えたり、書類を電子化してやり取りできるようなシステムもあるようです。


コロナ禍で様々な対応策が出てきてはいますが、現在空室の物件に入居をつけるのは難しい状況にあるようです。




新規の入居付けも大事ですが、今いらっしゃる入居者様の不安や不満を少しでも軽減することが最も大事です。


在宅時間が長くなると、今まで見えていなかった部分が露になることがあります。


また、近隣のトラブルも増えてきます。


そういった状況下で親身になって対応してもらえるかで、物件や管理会社の印象が大きく変わることは間違いないですので気を遣っていただきたいポイントの1つです。


また感染リスクを下げるような呼びかけや取り組みも必要です。


不要不急の外出自粛を呼びかける紙を投函したり、帰省や遠方への外出を管理会社やオーナーに報告するような制度を取ったり、宅配ボックスを設置したりと感染リスクを避ける取り組みも必要です。


入居者様の不安・不満を少しでも軽減できることが信頼につながり、長期入居していただくことにつながると思います。



今マンション経営についてお話できることは


「今の入居者様が退去とならないよう配慮する」


ということです。


現状が落ち着くことを願うばかりです。


弊社でもオーナー様、入居者様になにかお手伝いできることはないか日々動いております。


マンションに関する相談事はお気軽にご連絡ください。



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米原でリノベーション中の2階建てアパートをご紹介

2020年4月27日|カテゴリー「営業ブログ

米原市の築29年木造2階建てアパートをリノベーション中です!!


アパートの半分が6か月以上空いているとのこと・・


 (50,000円 × 6か月 = 300,000円 の空室損)


キッチンや浴室などの住設も古く印象が悪い状態で、間取りに対しターゲットが定まっていない状態でした。



依頼を頂いたとき、このエリアにどれほど需要があるのか気になりました。


最寄り駅から徒歩20分以上離れており、住宅街の中に立地していたためです。


人口分析からターゲットとなる入居者層を割り出し、そこに向けた間取り・仕様・デザインを提案することとしました。


結果としてあまり賃貸需要が大きくないエリアでしたので、単身~2人暮らしまでの複数層に向けたお部屋をプランニングしました。



1~2人暮らしをターゲットとするうえで、現状の間取りで良いのか考察しました。


・水廻りの不便さ

・リビングの使い勝手


これらを改善させるためのプランニングを行いました。
before
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【ビフォア】
△玄関を開けてダイニングが丸見え
△水廻りの使い勝手が悪い
△和室の用途が明確ではない
△洗面所が狭い
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after
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【アフター】
〇1LDKに間取り変更
 ⇒ターゲット層から需要のある使い勝手の良い間取り
〇玄関部分に扉設置
 ⇒玄関からお部屋が直接見えない+空調効率UP
〇クローゼットに間仕切りを新設
 ⇒便利なリビング収納は可動棚付き
〇用途を明確化
 ⇒寝室を独立させ、内見時に生活をイメージしやすい
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間取りだけでは、具体的なイメージが付きにくいのでイメージパースを作成します。


まずオーナー様が入居できるイメージを持っていただくことが一番大事であると考えております。


このパースは募集する際にも利用します。
内見が入居意欲に与える影響は大きく、私生活や家具のレイアウトをイメージできるかどうかが大事になってきます。
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ただいま絶賛工事中でイメージパースで募集をかけている状態ですので、完成が近づいたらまた報告します!


ちなみに募集中のサイトはこちらです☆

今、オーナー様が入居者様のためにできること

2020年4月24日|カテゴリー「営業ブログ

京都・滋賀エリアのコロナウィルスによる影響は、日に日に増すばかりです。


リスクを避けてか入退去の数が例年より少なかったという声もよくお聞きします。


賃貸経営者様はコロナ禍で保守的にならざるを得ない状況ですが・・


賃貸業の収入源は入居者が付いていてこそです!!


今オーナー様が入居者様にできることをお話していきたいと思います。


「いつでもやれる」を今だからこそやりましょう!

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コロナウィルスの影響により不要不急の外出自粛に伴い入居者様のために弊社で提案できることはないかを考えております。


①宅配ボックスの設置
外出自粛要請によって対面によるリスクを避けるためにネット通販の利用増加が見込めます。
各宅配業者様でも対策を実施されている中ではありますが、設置していただくと入居者様も喜ばれるのではないかと思います。


②メールボックス更新
施工期間が1~2日程度の工事ですので、入居者さんに迷惑をかけることなく設置することができます。
この時期にセキュリティ性の高いものに交換してみてはいかがでしょうか。


入居者が求めるニーズは随時変わっていきますが、今はコロナに対する対策が必要な時期です!



お見積りのご依頼は、下記フォームからお願い致します。
※現状記入欄にプチリフレッシュ(宅配ボックス)の依頼の旨をご記入ください。
  1. ご所有の物件について

  2. お困り事は?








  3. 所有
  4. ※必須
  5. 空室のある物件について

  6. ※必須
  7. 構造


  8. 施工物件の見学について

  9. 希望タイプ


  10. お客様情報

  11. ※必須
  12. ※必須
  13. ※必須
  14. ※必須
  15. ご案内方法


  16. 上記の内容でよろしければ送信ボタンをクリックしてください
    確認画面はありません(ボタンを押すと直ちに送信します)
 

リフォームとリノベーションの違いは??

2020年4月9日|カテゴリー「営業ブログ

4月も中旬に入り繁忙期が終わろうとしておりますが、入退去の状況はいかがでしょうか。


コロナウィルスの影響もあってか、例年より動きが芳しくないエリアもあることでしょう・・


この状態の中で入退去のリスクを感じるお客様は少なくないはずです。


そういう時に次の入居に向けて準備する期間ではないでしょうか?


ということで普段我々が提唱している「リノベーション」と「リフォーム」のちがいについてお話しします。



リフォームとは、原状回復のための修繕や部分的修繕などを指します。


劣化部分を基の状態に戻すために行う工事で表層及び部分的な補修を行います。


この際あくまでも元の状態に戻すためだけですので募集家賃の維持は可能ですが現状より上げることは難しいでしょう。


ですので、築年数が浅く入居率が安心できる物件に対して向いています。


またリノベーションよりも費用と工期を抑えられるため、現状の状態で募集しても入居見込みがある場合はメリットが大きいです。



リノベーションとは、元あった状態より価値をあげるような工事を指します。


ニーズに合ったお部屋を考え、住設機器(キッチンや浴室他)や間取り・仕様を変更し物件に付加価値を付けます。


周辺のニーズを直接取り入れますので、内容によってはライバル物件との差別化ができるようになります。


プランニングの際は現状入居が付く仕様ではなく、数年後を見据えた仕様にする必要があります。


この場合、リフォームより費用や工期は掛かりますが、新築時に無かった付加価値がつきますので募集家賃を上げることは可能でしょう。



どちらにもメリット・デメリットがあるので一概に言い切れません。


現状を把握し、予算や工期などをあらかた設定した上でプランニングを行ってもらうのが良いでしょう。


また市場調査を行い、しっかりとニーズを把握したうえで判断する必要があります。


賃貸マンションへの投資は費用対効果が最も重要ですので、プランに対しての根拠を追求するべきです。


だからと言って必要最低限の仕様にしてしまうと、周辺物件と同じ募集条件となり価格競争に巻き込まれるのは間違いありません。


ですので、ライバル物件と差別化できるポイントを明確化できるよう対策を施すべきなのです。



リフォーム、リノベーションどちらを取るにせよ肝心なのは、入居者のニーズを把握することです。


物件の立地条件や入居者の動向、好まれる設備などを踏まえたうえで、どういった対策が必要なのかを検討してください。


「ご自身では調査が難しい」「第三者の意見を聞きたい」などご要望がありましたらお手伝いさせていただきます。


プランニング、ご提案までは無料です!お気軽にお問合せください!


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お部屋見学で入居者が見ているポイントとは??

2020年3月24日|カテゴリー「営業ブログ

このご時世、ネットでのお部屋探しが主流になりつつあります。


WEB内見やIT重説など全てがネット上で完結できてしまうのですが・・


WEB上でカメラを通した内見と実際にお部屋を見るのとでは安心感が格段に違いますよね?


逆に私がマンションオーナーの立場ですとお部屋をしっかり見てもらったうえで住んでいただきたいところです。


お部屋を気に入ってもらうために、入居者が内見の際にどのような視点でお部屋を見ているのか考えていきましょう。



月額家賃や入居条件はあらかた店舗で確認しているとして、実際にお部屋のどの部分を見るのか入居者目線でクローズアップしていきたいと思います。



①イメージとのギャップがないか
 ネットや店舗での情報と実際に見たお部屋にギャップがないかは大きな判断材料です。
 広さ・デザイン・清潔さ他が含まれています。


②防音対策はどうなのか
 入居中のクレームの大多数を占める隣室との騒音問題です。
 ある程度は物件の構造で判断が付きますが、現地で壁を叩いてみたり耳を押し当てたりして判断します。


③管理が行き届いているか
 管理が十分になされているか判断します。例えば居室内の清掃や排水のにおい対策など。
 またキッチンやトイレなどの水廻りも入念にチェックが入ります。


④結露対策
 結露がひどいとカーテンや衣服がカビてしまったり、カビの発生により喘息など発症させてしまう恐れがあります。
 冊子周辺やクロスの浮きなどをチェックします。


⑤家具設置イメージ
 物件の広さや形によって、入居者が思い描く家具レイアウトを具体的にイメージできるかが重要になります。



大まかに5つにまとめましたが、他にも入居者が気にする点はたくさんあるようです・・



入居を検討する際に物件の入居年数や空室期間を気にする方が増えてきています。


それはなぜでしょうか・・?


それは、物件の魅力に直結するからです!!


入居年数が極端に短く、空室期間が長いと何かしら問題があるのではないか疑いますし、それが結果として不安や不信感につながり入居者のテンションを下げてしまうのです!



また近隣のクレーム事情なども聞かれることもあります。


お部屋探しは家賃や条件だけでなく、そのほかの細かい部分にも配慮が必要であることがわかります!



家賃や条件を下げることによって入居をつけることは安易ですが、一時的なものでしかありません。


物件を魅力付けし、入居者に気に入って住んでいただくことが安定した長期入居に繋がります


空室数や空室期間、繁忙期なのに内見数が減ってきたと思われた場合は入居者目線で物件を見直してはいかがでしょうか?


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入居者はどうやって物件を探すの?お部屋探しの実態を解剖します

2020年3月20日|カテゴリー「営業ブログ

吹く風にも春を感じるようになりましたが、コロナウィルスの影響により外出しづらい日々が続いております。


花見も自粛ムードの中、春の繁忙期への影響はあるのでしょうか。


1年の中で最も入居を期待できる時期だけにとても心配ですね・・・


さて今回は近年のお部屋探しについてクローズアップしていきたいと思います。



所有物件がどのように入居者へ紹介されているのか、オーナー様は気になるところであると思います。


ここ5年間で「お部屋探し」が大きく変わっていることをご存じでしょうか??


インターネット上で検索する人が多くなる中で、実際にどれだけの割合なのか気になりますよね!


不動産会社へ直接行って探す人

【2015年調査 全体の17%】

 ↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓   10%減!!

【2019年調査 全体の 7%】

※全国賃貸住宅新聞 調査


ここ数年の間で10%も減少しているのです。つまり仲介店舗からの紹介が極端に減ることがわかります。


そして全体の9割の入居者がネット上のポータルサイトでお部屋探しを行っているのです。



単純に考えますと市場においての差別をするためには、魅力とネットでの情報力が大きな影響をもたらします。


【魅力】×【情報力】=差別化


また所有物件がどのように掲載されるかも大変重要です!


アピールポイントが欠損しているだけで大きな差が出てしまう可能性があるからです!



また募集条件のほかにも、掲載する写真の質も重要です。


入居者が見たい部分をフォーカスできていないと興味が離れてしまいますし、写真の質だけでその物件の第一印象が大きく変わってしまいます。



写真の質がどれだけ影響があるか見てみましょう!

下記のアピールポイントを踏まえたうえで比べてみて下さい!

アピールポイント
①ユニットバスが新設であること
②シートの貼り分けがおしゃれ
③東採光で朝日が入ること

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【悪い例】
全体的に暗く、アピールポイントが何一つわかりません。
水廻りなど清潔さが求められる設備に関しては特にきをつかう必要があります。
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【良い例】

窓からの日光が印象的で、日当たりの良い浴室であることがわかります。シートの貼りわけもはっきり見えています。


このように写真1枚でもアピールポイントを外してしまうだけで、【魅力】が下がってしまいます。


またネット上では日々たくさんの物件が掲載されていますので、ライバル物件とより差別化するために情報力を強化する必要があるのです!



インターネット社会の中で入居を勝ち取るには、【魅力】×【情報力】が必要です!


この2つの要因がそろっていなければ、数多くのライバル物件に埋もれてしまいます。


このような市場から差別化を図るために、一度所有物件の掲載ページと周辺のマーケティングを行ってみてはいかがでしょうか?


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繁忙期後の空室対策をお考えですか??

2020年3月9日|カテゴリー「営業ブログ
日中はとても暖かく、春風を感じるようになりましたね


私は出勤時に着ているものが一枚減りました!


外を廻っていて仲介店舗を覗くと多くのお客様でお忙しそうにしておられます。


いよいよ繁忙期まっさかりといった時期ですが、入退去の進捗はいかがでしょうか??


春先の繁忙期を逃すと今期の経営にかなり不利になるエリアのマンションもあるようです。


競争率の高いエリアに立地するマンションがどうのようにして入居者に気に入ってもらうかが重要になってきます。


1年の収入が「0or 10」のかなりリスクがありますにで、マンションへの魅力付けは必須になるのではないでしょうか。




この時期に退去があると困るのが入居可能時期が予測できないことです。


賃貸業を経営されているオーナー様であれば、物件周辺の入居見込み時期は例年の事例として把握されていることでしょう。


特に競争率の激しいエリアですとこの機を逃せば丸一年収入をあきらめざるを得ない状況となってしまう場合があります。

「この先リスクを負って入居を見込むか」
「収入0で割り切るか」
「少しでも期待値がある対策を施すか」
「次の繁忙期に向けて対策を練るか」


考え方はオーナー様の経営によって様々です。




「1室だけなら・・」といって1年をあきらめてほしくない!!


というのが我々 満室経営コンサルタントとしての思いがあります!


空室は入居状況を見直すきっかけ として受け止めていただきたいのです!!


□現状の入居者ニーズはどうなのか
□仕様設備が時代おくれじゃないか
□家賃をさげないと入居がきまらないのではないか


こういった懸念点を払拭することで、【いま】ではなく【数年先】の満室経営を考えていただきたいのです。




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マンション周辺の入居者ニーズからターゲット設定を把握することがまず大事です。


しっかりとマーケティングを行うことによって、根拠のあるプランニングを行います。


オーナー様が好みのお部屋でもなく、我々が作りたいお部屋でもなく、入居者に気に入ってもらえるようなお部屋を作る必要があるのです。



まずは空室原因から明確にしてみてはいかがでしょうか??



お見積りまでは無料です!!


お気軽にお声かけくださいませ!!





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外壁メンテナンスの時期です!

2020年2月19日|カテゴリー「営業ブログ

賃貸市場の繁忙期を迎えたということで、マンション外部のメンテナンスを検討されているオーナー様必見です!!


屋根・屋上の梅雨対策は2~3月中から検討されるケースが多いです。


建物の規模にもよりますが施工期間はおおよそ3か月程度ですので、6月までに完成させようと思うと3月上旬には着工しておく必要があります。


それに駆け込みでの依頼で業者さんが混雑することが予想されますので、余裕をもって対策することをお勧めいたします。


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外壁や防水工事のキャンペーンを開始しました!


ひとえに外壁といっても改修項目は多種にわたります。



・外壁の塗りなおし

⇒塗料膜表面の劣化(チョーキングの傾向がある)


・クラック補修

⇒外壁のクラックから水漏れの可能性ある。


・シーリング打ち直し

⇒シーリングが劣化し、割れてしまうためそこから水漏れの可能性がある。



水漏れは共用部だけではなく、居室などにも影響を及ぼします。気づいたころには被害が大きくなっているケースが多いので、定期的な点検が必要なのです!!



どの項目も基本的には10~15年のスパンで手を加える必要があります。



お持ちの物件はいかがでしょうか??



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3月中にご契約いただきますと、これから退去があるお部屋の原状回復工事を1室無料で工事させていただきます!


(原状回復工事の内容はルームクリーニング、軽微な補修、他条件により別途費用相談となります。詳細はお問合せください)


物件を長持ちさせるためにメンテナンスは必須です。




点検、お見積りは無料ですので梅雨前に対策が打てる段階でメンテナンスを入れてみてはいかがでしょうか。


お気軽にご連絡くださいませ!
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付帯工事担当者まで!!