スタッフブログ

京都府宇治市で1DKの部屋をリノベーションするための現地調査を行いました

2019年7月20日|カテゴリー「施工中ブログ
京都府宇治市のマンションのお部屋をリノベーションするための現地調査を行いました。

1DKのお部屋をより使いやすくなるように間取り改善を行い、
また、壁紙やアクセサリーのトータルコーディネートをすることで、
即入居の決まるデザイナーズなお部屋にリノベーションします。

そのためにはまず、現状のお部屋の状態を確認することが大切です。

お部屋のつくられ方や、劣化具合、配管の状態は、お部屋ごとに異なります。
同じマンション内の複数のお部屋に対しても、一室ごとに現地確認を行う事で、
より的確なリノベーションを行うことが出来ます。

特に、築年数が20~40年程度の物件ですと、
お部屋の使われ方や住設の入れ替え具合により、お部屋ごとに劣化の程度がかなり違ってきます。


 《現地調査の箇所》
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【押入れの内部】
・内部壁の仕上げはされているか
・枕棚やハンガーパイプは再利用可能か
etc...
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【窓】
・カーテンレールが付いているか
 (取り付け可能かどうか)
・出窓カウンターの劣化具合
・窓枠の素材
etc...
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【建具】
・再利用可能か
・メーカー名
・上からシートを貼ることができるか
・形状
・幅と高さ
etc...
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【床】
・床材の種類
・床の段差高さ
・床鳴りしないか
・巾木の種類
etc...
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【住宅設備】
・劣化具合
・大きさ
・色や形状
・機能性
etc...
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【玄関まわり】
・土間の高低差
・通路の幅
・下駄箱
・框
・玄関ドア
etc...
 《調査結果と方向性》

こちらのお部屋のリノベーションでは、オーナー様の意向もあり、
フルリノベーション(間取り改善+壁紙などのトータルコーディネート)を行いますが、

現地調査の結果としては、DKの入口を新設する等の軽微な間取り改善と、壁紙などの貼替に合わせたトータルコーディネートでも十分可能な劣化具合と言えます。

間取りを改善することで、類似物件と差別化を行うため、今回はフルリノベーションを行います。

 



このように弊社では実際にお部屋を確認させていただき、
お部屋に合ったリノベーションの提案を行うことが可能です。

築年数の古い・新しいにかかわらず、
お部屋のトータルコーディネートのご興味をお持ちいただけましたら、
是非一度お問い合わせください。
弊社の担当スタッフがお部屋の調査をいただき、お部屋の状態にあったプランをご提案いたします。

中古マンションを相続・購入をお考えのオーナー様に外装・内装をご提案致しました

2019年6月29日|カテゴリー「営業ブログ
二条駅から徒歩5分の外壁改装中マンションの現場進捗を見に行きました


中古マンションの購入するので外壁や設備を見直したいとのご相談をいただき下記についてご提案致しました


□外壁関係
□エントランスオートロックの設置
□空室のデザインリノベーション


学生・単身が多いエリアですのでセキュリティ面を考えると必要な設備であることが伺えます


全体的に好印象を持たれるようなご提案を致しました

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外壁タイルはひび割れ・浮きなどが見受けられる場合、タイルが落下する危険性が出てきますので台風前のこの時期には要注意です!


タイル屋さんに診てもらうと劣化がひどく貼りなおさなければならない箇所が多くみられたそうです


第一印象もそうですが、適度なメンテナンスは建物の寿命を延ばすことに繋がります


工事中の為、写真を載せることはできませんが、見栄えや安全性が大きく向上しています
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一般の両開き戸がついていましたがセキュリティ面に不足を感じるエントランスです。

ポストはマンションエントランス内部に古いものが設置されていました。
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ダイヤル式の安全性の高いポストを外部に設置し、オートロック機能をつけました。

また各部屋にTVモニター付きのインターフォンを設置しているため、エントランスと玄関とで二重確認できる仕組みとなっています。安全性はばっちりです!
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既存の建具を活かしたデザインです。
アクセントクロスとオシャレな照明でデザイン性・機能性共に向上させています。
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キッチンは使用感が残っていましたので2口のグリル付きコンパクトタイプに交換しています。
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バスユニットは綺麗でしたのでサーモ付水栓と一面のデザインシートを貼っています。
相続や新しくマンションをご購入される予定であれば、マンションのメンテナンスは必要です


外壁の状況など細かいところまでは管理会社といえど提案するに致りません


ですので一度安全のためにメンテナンス及び補修を検討してみては如何でしょうか?


実績・専門的な目線から適切なアドバイスをお届けいたします


お気軽にご相談ください!



オーナー様の空室の悩みを解決すべくヒアリング調査を行いました

2019年6月28日|カテゴリー「営業ブログ
先日、リノベーションを提案中のオーナー様のふとした疑問を解消すべくヒアリングを行いました。

内容は単身をターゲットにしたお部屋に対して現行及び新しい間取りに需要があるのかということです。

ターゲットの過半数を占める学生さんについての動向も知りたかったので、大学周辺の仲介店舗にお邪魔させていただきました。

例年の流れや入退去が動くタイミング、好まれる立地条件など様々なことを教えて頂き大変参考になりました。

ご提案中のオーナー様には、物件が立地する周辺には類似物件がかなり多く、ライバルとなる物件の間取りのほかに導入設備や入居者が好む条件を聞くことが出来たのでそれらをまとめて報告しようと思います。


先日のセミナー記事にて現状を把握したうえで差別化に繋がる対策を立てることが重要というお話をしました。

差別化したくて導入したものの、実際はライバルと同じスタートラインに立っただけで本当の差別化になっていない状況のマンションが沢山ございます。

そんなマンションを調査し改善策を練った上で、価格競争に巻き込まれないよう差別化を提案するのが我々リノリース京滋がモットーとするところです。


お部屋内のリノベーションをするのではなく、満室経営を実現するためのお手伝いをさせて頂いております。


「最近入居が付きにくくなったので理由を教えて欲しい」

「3点ユニットに需要はあるのか」

「セキュリティ面を向上させるためにはどうしたら良いか」

上記のような漠然とした内容でも全然構いませんのでお気軽にご連絡下さい!

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大津市で第6弾賃貸経営応援セミナーを開催しました

2019年6月24日|カテゴリー「営業ブログ
6月度賃貸経営応援セミナーを開催致しました


大津市での開催ということで大津エリアで調査を行い、その分析結果に基づいた内容となりました


お題目は

□家賃を下げない空室対策

□大津エリアでの人気設備

□入居が決まるリーシング術


ということで3つの大項目に沿っての講演となりました

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飛び入りで参加いただいたオーナー様もいらっしゃり、大成功となりました

大津市を中心とした環境分析は、各間取の家賃相場から入居までにかかる日数、人気の設備などを紹介しました

更に募集状況もかわってきており、これについても詳しくお話しました

講演を聞いたオーナー様であればニーズを捉えることの大事さを理解していただけたと思います


講演内容の一部を紹介します


築年数が経つにつれて入居が付きにくくなると言いますが、大津市での調査結果で顕著に表れていました

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新築物件でも契約まで約60日かかっていることがわかります。費用と予算のつり合いが取れておらず日数がかかっているのだと思います。
築16~20年は外壁や部屋内の設備等を変えた場合、入居が付きやすくなったのだと想定できます。
そして21年以降は106日も空室が続いています。物件数に対して反響割合が少ないことがわかると思います。つまりライバル物件が多いということになります。
価格競争に巻き込まれると3ヶ月空室というのが現実になります。


一つはマンション周辺のエリアでどのようなものがニーズとなっているかを調査することです

時代についていかなければ目の肥えた入居者を勝ち取ることはできません

2つめはマンションの現状を把握することが大切です

足りないもの、付加価値として差別化に繋がるようなものを厳選し対策をたてることが入居に繋がります


当セミナーはマンションの空室対策として弊社の普段の取り組みをピックアップしたものです

ご提案するプランを作成する中でこのようなマーケティング調査を行っております

あくまでもオーナー様の収支を改善することが目的です


□空室期間がのびてきた

□周辺で必須とされる設備を知りたい

□どう対策をしていいのかわからない

□投資しても費用対効果がわからないので不安だ


そんなお悩みをお持ちであれば、お気軽にご連絡下さい

マンションに合った改善策・現代と将来を見据えたご提案をさせて頂きます

環境変化による新しい設備ニーズがでてきました

2019年6月7日|カテゴリー「営業ブログ
インテックス大阪で開催された「建築材料・住宅設備総合展」に行ってきました

ブース毎に最新の建材が展示してあり、興味を引くものばかりでした

そんな中でヒアリング調査の際に教えて頂いたことを思い出しました
リーシング活動等で仲介店舗を巡回しよくお話をお聞きするのですが、単身物件で最近やたらとニーズが高まっているものがあるそうです

それは「室内乾燥機」です

なぜかと言いますと昨今で問題視される空気汚染による対策です

PM2.5や花粉症などが外干しした洗濯物に付着し、アレルギーを引き起こします

今や5人に1人が花粉症といった時代です。私も花粉症持ち出すのでよくわかります。

他にも日中洗濯物が干すことが出来ない人が増えてきています

こういった理由で室内乾燥機の需要が増えているようですね

浴室乾燥を付ける場合、バスユニットを入れ替えるタイミングであればそんなに問題はありません

しかし15~20年の交換サイクルが望ましいとされるユニット設備ですのでタイミングが合わない場合もあります

そういった場合にどう対策をすればよいのでしょう

答えは、「室内物干し竿」です

天井ボードに簡易に取り付け可能なものが多いので、早期対策することが出来ます

最近ではスタイリッシュなものが増えているようです

これから「梅雨」→「猛暑」→「繁忙期」といった流れになります

空室のエアコンを機能チェックをしておいた方が良い時期ですね

そのあと秋の繁忙期を迎えることとなりますが、

法人のオーナー様は既に秋口に向けて空室対策を計画されております

ライバル物件との競争を勝ち抜くために、お部屋に魅力・付加価値を付けてみてはいかがでしょうか

低コスト高コストまで多種にわたる付加価値の形がありますよ

お部屋に合ったものを入居者目線で選び、良いお部屋を造っていきましょう!

物件周辺のニーズを把握するためヒアリング調査を実施しました

2019年6月4日|カテゴリー「営業ブログ
京都市中京区の入居が付きにくくなった単身向けマンションの提案を準備中です。

エリア内でどのような間取り・設備のニーズ・家賃設定が本当に需要があるのか・・

そんな時我々はマンション周辺の仲介店舗にヒアリングを用います!


「郷に入っては郷に従え」

といったことわざがある通り、疑問点はその道のプロに聞くのが一番です!

マンション周辺の仲介店舗をまわり、考察中の間取りや設備に需要があるのかなどアドバイスを頂いております。

入居者に一番近い立ち位置である仲介職の方は、営業経験を生かした説得力のある答えが返ってきます。

それらをまとめ、提案の参考にしています。

今回のヒアリングは

「単身向けマンションの3点ユニットに需要があるのか」

というものに焦点をあて、マンション周辺の仲介店舗をまわりました。

10店舗近くを訪問し、結果的には有意義なデータを取ることが出来ました。


ただ単にセパレートにしたからと言ってすぐ入居が付く訳ではございません。

エリアでセパレート物件の供給量が高ければ他物件に埋もれてしまいます。

自己満足でお部屋をリフォームしても差別化できていなければ意味がないのです。

入居が付かず結局家賃を下げてしまっては、本末転倒ですよね。


お部屋の置かれている現状と周辺のニーズを把握することが一番大事であると思います。

空室原因も自己判断ではなく、客観的に見てみてはいかがでしょうか?


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6月20日 13:50~15:40 ピアザ淡海 

にて賃貸マンションをお持ちのオーナー様向けセミナーを開催致します

周辺エリアの人気設備やリノベーション投資による節税対策に繋がるメリット、入居が決まる広告活動の概要など盛りだくさんの内容となっております

参加費は無料ですのでお気軽にお越しくださいませ!!



リノベーションによる投資損のリスク回避を実現します

2019年5月28日|カテゴリー「営業ブログ

マンションを経営されているオーナー様では、「投資にリスクはつきもの」とお考えの方が多いと思います


投資の形には、外壁を綺麗に塗装しなおしたり、エントランスを回収してみたり、部屋内を綺麗にしてみたりと沢山の選択肢がありますよね


流行りを取り入れライバル物件に負けないように試行錯誤されていることと思います


これらの投資を根本的に考えると「収入に繋げるため=入居を付けるため」となりますよね


しかしお金を掛けたからと言って100%入居が付くというわけではございません


ましてや家賃5万円のお部屋を500万円でフルリノベーションして家賃を10万にできませんよね


入居が付かず、収入因子が確定していないのであれば投資損になってしまいます


いつ入るかわからない入居者を待っているだけでもとりっぱぐれが発生します(空室損)


「本当に入居が付くかわからないものにお金をかける」というのはとんでもないリスクですね

まず入居希望者がマンションのどこを見るかと言ったら部屋内です


そこに注目していきましょう!


築年数が経った部屋内のリフォーム・リノベーションによって新築同様の設備・デザインを組み込むことは可能です


工事費と家賃収入が確定していれば数年後の確定収入を知ることが出来ますよね


「リノベーション×家賃保証」

※サブリースや1棟借り上げとは異なります


数年後の手残りが確定するため、収支安定に繋がります

その収入を外壁の塗り直しや設備交換に充てることが出来るため、時期や予算の予定が立てやすくなります

導入しますと下記のようなメリットが生じます


□お部屋に付加価値が付く(デザイン)

□ライバル物件との差別化になる(デザインリノベーションルームは京都・滋賀ではごく少数)

□相場より上の家賃で募集することが出来る

□入居者属性が向上する

□費用対効果が明確である

□空室損がなくなる(契約期間中は退去後も家賃が振り込まれるため)


他にも広告活動のサポートなどがあります

サブリースと違い、1室よりお試しいただけます






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滋賀県大津市のファミリー向け2LDKリノベルームのご紹介です

2019年5月27日|カテゴリー「営業ブログ
大津市中央のファミリー向けデザインリノベーションルームが募集中です


大津駅まで徒歩8分


スーパーや銀行など生活に必要な施設が徒歩圏内の好立地マンションです
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【24畳のLDK】
リビングは他には無いほど広い空間です。どこにどの家具を置くかインテリア空間は思いのままです。
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【ガラストップコンロのキッチン】
キッチンを入れ替え新品となりました。リビングと対面したカウンター型で理想空間を演出しました。
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【リビング入口】
見えていませんがインターフォンも完備しており、こういった棚はあるととても便利ですよね。
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【11帖の洋室】
ホワイト基調のお部屋は、アクセントクロスによってオシャレな空間となりました。エアコン完備で日当たり良好です。
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【7畳のお部屋】

こちらは違うデザインでレンガ調の柱が映えるお部屋です。エアコン完備と2面採光でとても使いやすいお部屋となります。
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【間取り図】

大きなリビングにオシャレな2室の洋間で2LDKとなります。また洋室間をつなぐウォークスルークローゼットも利便性に富んだポイントの一つです。
お部屋が気になる方は実際に見てみてはいかがでしょうか。


お部屋の詳細に関しましては、当社HPより直接ご連絡下さいませ!






京都市山科区で長期空室のお部屋がリノベ後約1ヶ月半で埋った要因をお教えします

2019年5月22日|カテゴリー「営業ブログ
京都市山科区の築40年で長期空いていた5室をリノベーションさせて頂きましたところ・・


なんと約1か月半で5室全てに入居が付きました!!


本日はそのリーシング内容についてお話したいと思います。


山科でのマーケティング調査により入居者のターゲット層を絞ることで、2dkは若者層向けとしては使い勝手が悪いというのが結論です

そこでカップルや新婚さんなど2人暮らしに人気のある1ldkでご提案しました

加えて山科では1ldkのお部屋が少ないので間取りでも差別化に成功しています



お部屋をきれいにしても、入居者を連れてくる営業マンがセールスポイントを認知していなければなりません


ですので「営業マンへの営業」が入居に繋がる大きな要因となってきます


そこで我々が何をするのかというと・・


営業マンと入居希望者に向けたリノベーションしたお部屋の資料を作成し、お部屋を売り込むのです


資料を持って定期的に仲介店舗を巡回します
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物件に近い仲介店舗を巡回するだけでお部屋の認知度が格段に上がります

そして何より重要なのが仲介店舗とのコミュニケーションを積極的に取るということです

「実際にお部屋をみた希望者からの要望・改善点」「エリア内の新しい情報」「希望者の動向」

など入居が付くまでにリアルタイムな情報を得ることが出来るのです

今回の山科のリノベーションしたお部屋もこのように常に新しい情報をヒアリングし、同じように工事・清掃をする側からも情報を提供していました

情報を更新することで要望等に早急に応えることが出来るのです

この取り組みが繁忙期を逃さなかったリーシング術の内容です

上記以外にも空室を埋めるプロセスは沢山あります

先ずは空室原因を調査することが第一優先であると思うのです

そこでどのような改善策を施すかが収益回復につながる大きな一歩となるのです








京都府中京区の1Rマンションの空室原因を調査してきました

2019年5月21日|カテゴリー「営業ブログ
本日は京都市中京区にてマンションの現地調査を行ってきました

オーナー様からの相談依頼は以下の通りです


□単身のお部屋が決まりづらくなってきた

□繁忙期に入居が決まらなかった為、GWに退去のあった部屋と一緒に何か提案してほしい


ということでさっそくお部屋を見させていただきました

立地的には京都内でもかなり賃貸需要の見込めるエリアで単身向けのお部屋が決まらないとなると何か原因があるはずです

外構から見ていきましょう!

外壁や共有部分は清掃も行き届き綺麗でした

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【メールボックス】
ダイヤル式のセキュリティ面に優れたものを採用されておりました。
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【掲示板】
枠もスタイリッシュなものを使用されており、掲示物もまとまっていました。
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【階段】
共用部の壁紙も取り換えられており、手摺もしっかり塗装されていました。
4月末に退去されたお部屋です

1R(20㎡)の3点ユニットタイプです


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【居室】
天井がジプトーンで床もカーペットを張り付けている状態です。部屋全体の雰囲気も質素ですね。
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【キッチンシンク】
現状回復が完璧ではないということでこのようにシンクの汚れが目立ちます。クリーニングで落ちるのでしょうか。
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【3点ユニット】
セパレート型が好まれる中、3点ユニットはどうなのでしょうか。
2棟合わせて5部屋を見せて頂きました

5室とも1Rの3点ユニットタイプでしたが、部屋によって異なる提案となりそうです

デザインに加え、セパレートや室内洗濯機置き場の設置など京都エリアでニーズのある設備や間取りを参考にしていきます

どの部分でライバル物件と差別化できるポイントを見出すかが大事になってきます

1R・1Kなどの単身向けお部屋は、需要もありますが供給量もかなりあります

そんな中で入居者に魅力を感じてもらえるお部屋を提案しております