スタッフブログ

栗東市のマンションの現地調査に行って参りました!

2019年9月17日|カテゴリー「営業ブログ
本日は滋賀県栗東市に立地するマンションの現地調査に行って参りました。


JR栗東駅から徒歩18分に立地するマンションです。


築25年の鉄骨造4階建てで、間取りが3DK(51㎡)となります。


今回のオーナー様のご相談は、「間取りを改善しお部屋の使い勝手を良くしたい!」とおっしゃられておりましたのでニーズと物件全体の現状を調査し、デザインリノベーション案を固めていきます。





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【ごみ置き場】
市営のごみ回収で、置き場には放置されたゴミがありました。
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【廊下】
共有部は全て見て回りましたが、清掃が行き届いておりました。ものすごく好印象でした。
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【ポスト】
セキュリティ面ではダイヤル式の劣りますが、今すぐ改善しなければならない状態ではありませんでした。
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【玄関・廊下】

下足箱が無いことを除けば、普通の玄関です。正面が和室、左がリビングで右が洗面所といった間取になります。
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【リビング・居室】

ホワイトを基調としたシンプルなお部屋です。居室が細かく分かれているため、使い勝手が少し悪く感じます。ニーズに合わせた間取改善が必要であると思います。

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【6帖の和室】

窓から居室を隔ててある和室は、照明がないとかなり暗い印象です。そもそも和室に需要があるかを検討していきます。


これらの調査結果を基に「入居者目線」で使い勝手を重視したお部屋をデザインして参ります。


入居が決まるお部屋は、私たちが好きなお部屋でもオーナー様が好きなお部屋でもありません。


入居者が気に入るお部屋にしなければ意味がないのです!


周辺には賃貸物件が多く見受けられましたのでライバル物件に負けない差別化と、周辺ニーズに応えるクオリティの高いデザインリノベーションルームとなるようご提案させて頂きます。




入居をためらわせる仕様・設備とは?

2019年9月11日|カテゴリー「営業ブログ
滋賀県では稲刈りが始まりましたが、晩夏の暑さが残りますね


一日の寒暖差が激しい、季節の変わり目ですので体調管理は入念に行いましょう!


さて本日も秋・春の繁忙期を見据えた記事をピックアップして参りました。


入居者目線でお部屋のどこに着目しているか考えていきましょう!!


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入居が付きにくい条件の一部として右のような調査結果が出ています。


3点ユニットは70%を超える割合です。やはり全国的に厳しい条件となっているようです。


屋内洗濯機置き場にも注目しましょう!
築30年くらいのマンションに多く見られる屋外洗濯機置き場ですが、入居者のメリットとしては家賃が安い程度しかありません。つまり洗濯機置き場が屋外にあると家賃を上げることが難しいのです。

(資料:賃貸住宅新聞より)


意外なポイントとして注目してほしいのが、電気コイル式コンロです。


京都の単身マンションが多いエリアではよく見る形式ですが、全体の約半分もの割合で入居をためらうという結果が出ています。


また京都エリアで今年の入居者の条件提示や傾向についてお話していると、自炊をする単身者が多いためコンロの数を重要視する方が多かったようです。


エリアによってニーズが異なりますが、全国的には上記資料のような傾向になりつつあります。


設備交換のタイミングでお部屋の改善を検討してみてはいかがでしょうか。


京都・滋賀の各エリアのニーズは弊社でしっかりと把握しておりますので、アドバイスできるかと思います。


お気軽にご相談下さいませ!




賃貸物件のモデルルーム化が流行の兆しか!?

2019年9月3日|カテゴリー「営業ブログ
全国的な賃貸市場では、募集中物件のモデルルーム化が対策の1ツールとして注目を集めています。


モデルルームとは、募集中のお部屋に家具をレイアウトし、入居した姿を具体的にイメージできるような仕組みです。


家具はレンタルするので入居が決まれば返却しますが、気に入った入居者が購入する場合もあります。


この賃貸マンションのモデルルームが今流行しつつあるのです!

弊社でリノベーションを提案した物件をモデルルーム化できないかオーナー様に相談したところ、快く承諾してくださいました!


駅やスーパーなどが徒歩圏内と恵まれた立地のマンションで今回の間取りは、30㎡の1DK女性専用ということもあり大人の女性に好まれるようなシンプルさとかわいらしさを感じるデザインに仕上がっております。


この状態でも魅力的なお部屋に見えるのですが、家具をレイアウトすることでどうなるのでしょうか・・
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いかがでしょうか??


写真だけでもイメージが格段にアップするのがわかりますね!!


椅子や机だけの中途半端なものではなく、生活空間を意識して細かい部分までこだわってレイアウトしていますのでより具体的にイメージできることと思います。


入居をより鮮明にイメージできるお部屋が入居者の心をつかむのです!



ターゲット層の絞り方や間取り変更、お部屋のデザインに至るまでをプロデュースしております!



そしてなんと!上記写真にもありますモデルルーム化した状態で完成見学会を行います!



既に入居が決まっておりますので、5日間の限定公開とさせて頂きました!



空室にお困りであったり、入居促進の新しいツールが欲しい!というオーナー様向けの見学会です!



お気軽にご参加くださいませ!
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(※画像をクリックすると詳細ページにジャンプします)
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ロフト付きお部屋は入居者から見てどうなのか

2019年8月29日|カテゴリー「営業ブログ
本日はロフト付きのお部屋の現状についてお話していこうと思います。


単身の狭いお部屋を有効的に活用できるとして、30年前に大流行していました。


さてロフト付き物件は昨今の入居者にどう映っているのでしょうか!


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2012年全体から見ると「興味があり、住みたい」という方が減少傾向にあることがわかります。


2018年では興味がない・住みたくないという方が全体の75%を占めているのが現状です。


居住以降が減少傾向にある中で一体どのような背景があるのか考察してみましょう。

(資料:全国賃貸住宅新聞)



京都市内の募集状況を見ていますと、単身のロフト物件が長期で空いているのをよく目にします。


今や1R・1Kといった間取りでも25㎡の広さがある部屋が好まれる傾向にあります。


そもそも狭い部屋を広く使う手段として取り入れられたものですので、生活空間として使える面積は狭くなってしまいます。


加えて3点ユニットの場合が多いので使い勝手も良いとはいえませんね。


他にもメリット・デメリットがありますがトータルで見ると使い勝手が良い部屋ではないという結論になります。


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セパレート化など設備に関する改善は広さがあれば可能です。

しかしそのような広さが無い場合もありますよね・・


暑さ対策で送風機を無料で付けているお部屋もありますが、その場しのぎでしかありません。


となれば、入居者のかたに気に入ってもらえるような付加価値を付けるべきなのです。


入居者ターゲットを明確にしたうえで、周辺のニーズを把握し反映させることで気に入ってもらえるような魅力付けをしましょう!


京都府宇治市でリノベーションルーム完成見学会開催!

2019年8月28日|カテゴリー「営業ブログ
近鉄小倉駅から徒歩4分の好立地マンションの一室をデザインリノベーションしました!!


1DKのお部屋を間取改善し、使い勝手の良い空間に仕上がりました!


工事着工と同時にイメージパースで広告を掛けたところ・・


なんと1週間で「この部屋に決めた!」というお客様があらわれました!!


イメージパースとクロスを張り終えた段階で決められたそうです。


トレンドを抑えた設備・デザインを取り入れることが入居率に直結し、高い入居率を維持されています。


どのような改善・工夫点があるのか、間取りとデザインについてなど詳細は実際は現地でお話したいと考えております!


■収支改善に前向きに取り組みたい


■入居率を上げたい


■設備・デザインリノベーションのトレンドを把握したい



最先端を取り入れた実績のあるお部屋となっております。


個別対応での見学会となりますので、じっくりお部屋を見ることが出来ます!


お気軽にご参加下さい!


見学会のご参加はこちらをクリックしてください!



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築年数は気にしない!?見直されるリノベーション

2019年8月28日|カテゴリー「営業ブログ
賃貸住宅新聞を読んでいますと気になる記事がありましたのでご紹介したいと思います。


昨今のお部屋探しで重視されるカテゴリーのひとつになります「築年数」についてです。


新築物件に条件を絞ってお部屋を探す方が多いと良く聞きます。


やはり新築の方が有利なのか・・と思われがちですが、最近では変化してきているようなのです。


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お部屋を探す上で半数の方が重視する「築年数」ですが新築志向から変わりつつあります。


その裏付けとして次のような調査結果が出ています。


新規契約の方は「リフォームされていて綺麗なら、築年数が古くてもかまわない」が半数を超えています。


一人暮らし・ファミリーを問わず、年数が経つにつれて割合が増加していることがわかります。


新築の賃貸マンション自体の供給量が減っているということもありますが、リノベーション物件の需要が増えてきたとも考えられます。


築年数が経った物件でもリノベーションが上手くされていれば入居を見込むことが出来るということですね!



(資料:全国賃貸住宅新聞より)


入居者との条件が合致し、内見に至った場合にどんなところを重視するかが重要です。


「条件に合う設備の充実度」「イメージしているお部屋の広さ」「清潔感」など


リフォーム・リノベーションをしても古さを感じたり、清潔さを欠いたお部屋ですともちろん入居は入りづらくなってしまいます。


■キッチン・浴室・トイレ・洗面台など水廻りは綺麗か

■部屋内はきちんと清掃・管理されているか

■ベランダに鳥の糞はないか


など細かいところまでチェックされるようです。


確実に入居に繋げるために、内見前は再度確認しておいた方が良いですね!


中途半端なリフォームではかえって逆効果になる場合が多々あります。


壁紙だけ変えたところで清潔感が欠けていれば入居はつきません。


せっかく投資するのであれば、中途半端ではなく新築同等レベルまで引き上げることをお勧めします!


リノベーションが見直され始めているタイミングで長期空室のお部屋で試してみてはいかがでしょうか。


京都・滋賀での多くの実例をもとにアドバイスさせていただきます!!




お気軽にご相談下さい!!


山科にある築25年のマンションの現場調査に行ってきました

2019年8月27日|カテゴリー「営業ブログ
本日は山科で開催したセミナーを聞いて頂いたオーナー様の物件を調査しに行って参りました!


築25年のRC単身マンションで、空室が多く困っているとのことでした。


最寄りの駅から徒歩20分程度ですが、エリア調査により賃貸需要が見込めるエリアであることがわかりました。


結果的にどの部分で付加価値を付けるのかという提案になります。



外部設備はTVモニター付きのオートロックがついており、セキュリティ面では安心できるかと思います


しかし、清掃面においては所々にごみが落ちていたり良い印象ではありませんでした。


次に部屋内です!


キッチンやユニットバス等は購入してから変えていないとのことで


実際に見てみると交換しても良い時期だと思います





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【オートロック】
後付けのカメラ付きオートロックです。セキュリティ面の改善が伺えます。各部屋にTVモニターフォンが設置されていました。
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【一階駐輪スペース】
駐車場の関係で部屋をつぶして駐輪スペースを設けています。バイクも十分置ける空間です。
山科の単身向けの物件では、バイク置き場の需要が高まっているようです。
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【キッチン】
一口のガスコンロです。経年により所々錆が目立ちます。
隣に立管が通っているのでこれ以上大きなものを据えることはできませんがデザイン性を向上させることは可能です。

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【ユニットバス】
2点ユニットは建設当時から交換せず、シャワーヘッドだけ変えていたみたいです。減価償却も終わり、設備交換の良いタイミングであると思います。
先ずは部屋内の改善です!


上記の設備を含めて細かいところを見ていくと、沢山の改善点が浮かび上がってきます。



床なりの改善と水廻りに清潔感を持たせる工夫が必要です。



それらを含めたうえでデザインを付けることで、お部屋に付加価値がつきます。



お部屋を探す上で「デザインリノベーション物件であれば築年数を気にしない」という人が5割を超えているのが現状です。



おさえる部分をしっかりとおさえ、そのうえで「デザイン」という付加価値を付ける事をおすすめします!
お部屋によって状況が異なる場合が多いので、一部屋ずつしっかり現状を確認します。


しっかりと現状を把握したうえでご提案に繋げております。


京滋エリアでの実績を基にさまざまなシチュエーションのマンションにも対応できます!!


空室にお困りなら、お気軽にご相談くださいませ!


 

 

 

 

 

 

空室をお持ちのオーナー様必見!閑散期入居を付ける方法をご紹介します

2019年8月7日|カテゴリー「営業ブログ
酷暑が続く中で毎日外回りをしていますと、日向を歩くか影を歩くかで一日の疲労度が大きく変わってきます。


ただ影の下に居てもしっかり水分を入れなければ、熱中症になってしまうので気を付けましょう!


さて本日は閑散期の募集状態についてお話します。


初期費用や月額家賃はオーナー様と管理会社で相談して決定されていると思うのですが、
そのほかの条件については全てお任せといった状態になっていませんか。


この時期では、店舗に出向くお客の数が少ない時期ではあります。


傾向としましては、「繁忙期を逃してしまった方」「費用を抑えるためにわざと閑散期にお部屋を探す方」といったお客様が多いです。


そういった方々がどうお部屋を探すかご紹介します。


この時期の部屋探しは「じっくり物件を検討することが出来る」「家賃交渉をすることが出来る」「設備が新しい物件が出てくる」といったメリットを感じて探しておられます。


トータルで見ると、数多の物件を吟味してきた「目の肥えたお客様」が多いと言えます。


そんな中で物件がどう売り出されているか、というのはものすごく重要であると言えるのです。


「目の肥えた入居者」の心をつかむにはどうしたら良いのでしょうか。


私が聞く話によると・・ニーズに合った設備がついている、清掃はきちんとされている、家賃相応のクオリティ他


内見の際にかなり細かく見られるとのことでした。


上記が整っている物件の母体数は多いと思いますが、逆に言えば似たような物件であると言えます。


そこで類似物件や周辺のマンションに差をつける方法をご紹介します。


「お部屋をデザインリノベーションする」


アクセントクロスを張っただけのような原状回復の延長ではなく、


細か所までデザインの行き渡った100%デザインリノベーション物件です!


設備・間取が同じ物件があれば、少し高くてもデザインの良い方を選ぶ方をターゲットとして価格競争に巻き込まれない募集形態を築くことが出来るのです!


弊社及びオーナーが気に入るお部屋づくりではなく、入居者目線で気に入ってもらえるお部屋を造らなければ意味がありませんよね!


弊社はそんな考えのもとでお部屋造りをしております。


弊社ホームページで施工事例や収支改善事例を多数公開しております!
ご興味がおありでしたらご覧ください!





 

 

この時期だからこその空室対策をご紹介!

2019年7月31日|カテゴリー「営業ブログ

連日の酷暑の中、熱中症や脱水症状に注意してください!



湿度が高い夏季は、外壁工事に向かない時期でもあります



本日は今できる繁忙期に向けた空室対策をご紹介します!


入退去が落ち着いているこの時期に空室内のメンテナンスを行うのが特撮です


部屋の中が高温となり、エアコン等の設備が壊れている場合があります


ですので適度な換気と設備点検を行いましょう!


そして今は次の繁忙期に向けての大事な時期です


まずは単身者が動く秋季の繁忙期に向けて室内を見直し、ライバルとの差別化を図りましょう


また多数の空室があるのであれば、物件が置かれている現状を把握することから始めましょう!


ライバル物件を参考にして同じような設備を導入したところで、競争のスタートラインに立っただけです


ライバルが多いエリアを見てみると、同じような物件が売り残っていました


そこでお部屋にデザインを入れて付加価値を付けましょう!


一面だけアクセントクロスを張っただけの中途半端なリフォームではなく、新築物件に負けないクオリティの
「デザインリノベーション物件」と言われるレベルまで上げます




ここで初めて差別化できたと言えるでしょう


インターホンやオートロックなんて当たり前となった時代に何で勝負していくかとても大事です


デザインリノベーション


ご検討してみてはいかがでしょうか


今までの実績や経験から収支の改善に繋がるお手伝いをさせて頂きます


お気軽にご相談下さい!!


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マンションで実践できるクーラーなしでお部屋を冷やす方法をご紹介!

2019年7月29日|カテゴリー「営業ブログ
梅雨が明けて酷暑の日が続きますね


私は顔と腕が焼けてヒリヒリしています


こんな酷暑の中でお部屋を採用がされる方にとって必ず必要な設備は「エアコン」ですよね


長期空室の場合、酷暑によりエアコンが壊れてしまう場合があります


放置した場合、室外機の故障や冷風が出ないなど故障の原因になってしまうのです


対策としては5~6月に定期的にエアコンを動かしておくことです


またエアコン以外でお部屋を冷やす方法をご紹介します





□扇風機の前に濡れタオルを掛ける
扇風機が自宅にある方にはお勧めです。気化熱の働きによって実質的にも温度を下げることが出来ます。体感温度も下がりますし一石二鳥ですね!


□凍ったペットボトルを置く
一番簡単な方法です。上記と同じ気化熱を利用したもので何より準備が少なく簡単に実行することが出来ます。麦茶などを凍らせておけば溶けた後も飲めますね!


□すだれやよしずを利用する
直射日光を避けるのと同時に風通しをよくするので、室温が冷えます。


□ベランダへの打ち水
意外かもしれませんが、ベランダへの打ち水は効果的です。これも気化熱を利用した方法で冷たい風を取り入れることが出来ます。下階の方に迷惑にならないように注意して行いましょう

今回紹介した方法は簡単に実施でき、低コストです!


マンションにお住みで節約をしている方におススメです!


私は全て実践済で効果を実感しています


特に凍らせたペットボトルは触って好、飲んでよしなのでとても効率的だと感じていました


ぜひ実践してみて下さい!