スタッフブログ

京都市山科区で長期空室のお部屋がリノベ後約1ヶ月半で埋った要因をお教えします

2019年5月22日|カテゴリー「営業ブログ
京都市山科区の築40年で長期空いていた5室をリノベーションさせて頂きましたところ・・


なんと約1か月半で5室全てに入居が付きました!!


本日はそのリーシング内容についてお話したいと思います。


山科でのマーケティング調査により入居者のターゲット層を絞ることで、2dkは若者層向けとしては使い勝手が悪いというのが結論です

そこでカップルや新婚さんなど2人暮らしに人気のある1ldkでご提案しました

加えて山科では1ldkのお部屋が少ないので間取りでも差別化に成功しています



お部屋をきれいにしても、入居者を連れてくる営業マンがセールスポイントを認知していなければなりません


ですので「営業マンへの営業」が入居に繋がる大きな要因となってきます


そこで我々が何をするのかというと・・


営業マンと入居希望者に向けたリノベーションしたお部屋の資料を作成し、お部屋を売り込むのです


資料を持って定期的に仲介店舗を巡回します
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物件に近い仲介店舗を巡回するだけでお部屋の認知度が格段に上がります

そして何より重要なのが仲介店舗とのコミュニケーションを積極的に取るということです

「実際にお部屋をみた希望者からの要望・改善点」「エリア内の新しい情報」「希望者の動向」

など入居が付くまでにリアルタイムな情報を得ることが出来るのです

今回の山科のリノベーションしたお部屋もこのように常に新しい情報をヒアリングし、同じように工事・清掃をする側からも情報を提供していました

情報を更新することで要望等に早急に応えることが出来るのです

この取り組みが繁忙期を逃さなかったリーシング術の内容です

上記以外にも空室を埋めるプロセスは沢山あります

先ずは空室原因を調査することが第一優先であると思うのです

そこでどのような改善策を施すかが収益回復につながる大きな一歩となるのです








京都府中京区の1Rマンションの空室原因を調査してきました

2019年5月21日|カテゴリー「営業ブログ
本日は京都市中京区にてマンションの現地調査を行ってきました

オーナー様からの相談依頼は以下の通りです


□単身のお部屋が決まりづらくなってきた

□繁忙期に入居が決まらなかった為、GWに退去のあった部屋と一緒に何か提案してほしい


ということでさっそくお部屋を見させていただきました

立地的には京都内でもかなり賃貸需要の見込めるエリアで単身向けのお部屋が決まらないとなると何か原因があるはずです

外構から見ていきましょう!

外壁や共有部分は清掃も行き届き綺麗でした

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【メールボックス】
ダイヤル式のセキュリティ面に優れたものを採用されておりました。
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【掲示板】
枠もスタイリッシュなものを使用されており、掲示物もまとまっていました。
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【階段】
共用部の壁紙も取り換えられており、手摺もしっかり塗装されていました。
4月末に退去されたお部屋です

1R(20㎡)の3点ユニットタイプです


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【居室】
天井がジプトーンで床もカーペットを張り付けている状態です。部屋全体の雰囲気も質素ですね。
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【キッチンシンク】
現状回復が完璧ではないということでこのようにシンクの汚れが目立ちます。クリーニングで落ちるのでしょうか。
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【3点ユニット】
セパレート型が好まれる中、3点ユニットはどうなのでしょうか。
2棟合わせて5部屋を見せて頂きました

5室とも1Rの3点ユニットタイプでしたが、部屋によって異なる提案となりそうです

デザインに加え、セパレートや室内洗濯機置き場の設置など京都エリアでニーズのある設備や間取りを参考にしていきます

どの部分でライバル物件と差別化できるポイントを見出すかが大事になってきます

1R・1Kなどの単身向けお部屋は、需要もありますが供給量もかなりあります

そんな中で入居者に魅力を感じてもらえるお部屋を提案しております




京都・滋賀での良くあるリフォーム時期、追加投資などの質問を大公開します

2019年5月21日|カテゴリー「営業ブログ
みなさんどうもこんにちは営業の西川です

営業活動としていろんなオーナー様のお宅に訪問させて頂くのですが・・

本日はよく聞かれるご質問を3つ程紹介したいと思います!

なぜ今リノベーションなのですか?

繁忙期が終わり、入居の見込みが立ち辛くなった今が1年間で最も空室対策に時間に掛けられる時期です。

プラン作成~工事着工に至るまでのスケジュールを入居者目線で設定しベストな状態で募集できるようご提案しております。そして現状回復にはない「付加価値」を付け、ライバル物件との価格競争から一歩抜け出しましょう。

現状回復が済んでいるのですが工事が必要なのですか?

あくまで表層リノベーションです。
使えるものは使うというスタンスでご提案しております。

また原状回復工事のみで繁忙期を逃してしまったお部屋には入居が付かない何かしらの理由がございます。単にお部屋がきれいだからと言って入居がつくわけではございません。入居者目線で把握することが一番大事なことだと思います。

リフォームしたばかりで追加投資になるのですがメリットがあるのか気になります

リフォームしても入居が付かなければ意味がありません。
空室期間は家賃をとりっぱぐれていることを再認識しましょう

まずは現状を把握したうえで何が原因かを明確化し、ライバル物件と差別化を図りましょう。
また投資効果が不安であれば家賃保証もございます。5~10年の収支を持ってご提案致しますので2重投資になってもメリットを感じて頂けるのであれば活用くださいというスタンスです。

春の繁忙期に向けてお部屋をリフォームしたオーナー様も多いと思います

また今年はGWが長かったせいか入退去が例年より遅い時期まで伸びているため、今から空室になるといったお部屋も少なくありません


そんな中で入居見込みの厳しい夏や秋の繁忙期を逃したくないのであれば事前に改善策を打っておくべきだと思います


☑お部屋の現状を知りたい

☑エリアでの人気設備、必須ポイントを知りたい

☑リフォームでは決まらないのでどうにかしたいお部屋がある


そんなお悩みをお持ちであれば我々リノリース京滋にお任せ下さい!


お気軽にお問合せ下さいませ!!(※相談無料)






繁忙期が終わったこの時期に入居が付かなかったお部屋の現状を把握しましょう!

2019年5月14日|カテゴリー「営業ブログ
ゴールデンウィークは皆さまどうでしたでしょうか。


今年は10連休ということで長い連休期間となりましたね


新生活の拠点として新しいお部屋を探す方が多かったと聞きます


連休明けに大津市の仲介店舗を訪れたのですがピークが過ぎたようで、現在は繁忙期をわざと避けてお部屋を探されている単身の方もいらっしゃるようですが数は多くないようです


このように来店数が減り、仲介店舗での紹介が難しいのであれば入居が付く確率は決して高いとは言えませんよね


店舗での紹介にも優先順位があり、ライバル物件もたくさんあります


価格競争に巻き込まれれば数ある物件の中に埋もれている状態になります


そこでお部屋を「差別化」しましょう

差別化も多種にわたりますが時期的におススメするのがデザインリノベーションです


設備面が潤っていても部屋内のデザインが無いと結局は見劣りしてしまいます


デザインリノベ物件として売り出せればデザインという大きなポイントが大きな差別化となります



差別化をするにあたってまずはお部屋の置かれている現状を知ることが大切です


エリアのニーズ」や「必須設備」、「狙うべきターゲット層」etc・・


現状を把握できてこそ対策を練ることが出来るのです!


■最近入居が付きにくくなってきた

■繁忙期が終わりこれから入居が付くか不安だ

■リフォームしても決まらない

■空室対策をしたいがどうしていいのかわからない


このようなお悩みをお持ちのオーナー様!


お気軽にご相談下さい!(相談無料)







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収支改善をお考えのオーナー様必見の空室対策術を大公開します

2019年4月26日|カテゴリー「営業ブログ
この時期に退去があったオーナー様必見!


空室対策を施すなら入退去が落ち着いたこの時期です
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閑散期にマンションをお探しの方は、家賃が安くなるタイミングを狙ったり、類似物件を見比べて新調に選ばれる方が多いです。



お部屋を見る目がシビアになります



原状回復のままで満足していませんか?


家賃を下げるしかないと思われていませんか?


次の繁忙期まで4~5カ月間空室のままで本来とれる家賃を損しますか?



お部屋に付加価値をしっかりつけて入居の見込めるお部屋を造りましょう













 

 

 

 

JR守山駅前にて閑散期に向けた賃貸経営応援セミナーを開催しました

2019年4月25日|カテゴリー「営業ブログ
賃貸経営応援セミナー開催ということで


今回はJR守山駅すぐのセルバ守山にて第5回目のセミナーとなりました


本日は2名のオーナー様にご参加いただきました


誠に有難うございます


小人数制で随時質問できるような形式で講演させて頂きました

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【セミナー開催】
事例を含めた間取改善の講義ということもあり新人2人を含めた座談会形式での講演となりました。
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【開催前】
準備がある程度整い、社員が談笑している写真です。おそらく食べ物について話しているときでしょうか。
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【ネクタイ】
開催前に気持ちとネクタイを締めなおす私です。気づかぬ間に撮られておりました。
講演内容は


■家賃を下げない空室対策

■1室毎の家賃保証の仕組み

■最新の人気設備の紹介と環境分析


ということで閑散期にむけての空室対策についてでした


一般的に閑散期の入居者はピークが過ぎて家賃が下がるこのタイミングを狙っている方が多いです


「出来れば家賃を下げたくない」がオーナー様の本音ですよね!


ライバル物件が家賃を下げている中で家賃そのまま、もしくは上げても入居が決まる・・


そんな理想的なお部屋づくりがあるんです!!


差別化するために付加価値を付けるだけでは、入居が決まりません


入居者のニーズはエリアによってさまざまなのです


お部屋を差別化させるには、お部屋が置かれている状況を把握することが必要不可欠となります


現状が良いのか悪いのか、自己判断ではなく客観的に見つめなおしてみてはどうでしょうか


じゃあそれをどうやって調べるのか?どう対応するのか?


少しでもそう思われたオーナー様!私たちリノリース京滋にお任せ下さい!


1室ごとマーケティング調査の結果を基にニーズに対応した差別化できるお部屋をご提案します


マーケティング調査からご提案まで無料です!!


お気軽にご相談下さい!












瀬田駅から徒歩10分にマンションをお持ちのオーナー様とお話してきました

2019年4月20日|カテゴリー「営業ブログ
JR瀬田駅から徒歩10分程にファミリータイプのマンションをお持ちのオーナー様にお話しを伺っていきました


・繁忙期前にリフォームしたが2室がきまらない

・閑散期に入るので収入が見込めない状態がかなり不安だ


といったお悩みでした。

ということでマンションを見せて頂きました!


賃貸業界が閑散期に入る中でただでさえ入居のハードルが高いファミリータイプのお部屋を経営していくにはたくさんのリスクが伴います。


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【バイク置き場】

屋根付きのバイク置き場です。他物件にありそうでないもので、あると差別化できます。
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【ポスト】

ダイヤル式のポストはセキュリティ面でも優れており、南京錠式のものと比べ機能性が良いです。
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【自転車置き場】

広い駐輪スペースで数も十分に確保されています。かつ綺麗に並べられているので見た目の印象もかなり良いです。
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【玄関】

ホワイト×ライトブラウンのデザインが入っていて落ち着いて雰囲気です。
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【キッチン】

キッチンは新しく交換されておりファミリー対応のグリル付き3口キッチンです。
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【浴室】

浴室はユニットバスで追い炊き付です。
一見ニーズに対応しているように言えますがどうなのでしょうか。


これからマーケティング調査の結果を組み込み、お部屋のプランを作成していきます。


費用対効果を算出し、そこから10年の収支計画を作成してご提案します。


そこでオーナー様にメリットを感じて頂けないのであれば、提案を取り下げるというスタンスです


あくまでオーナー様に収支改善のお手伝いをさせて頂いているからです



収支改善やマンションにお困りごとがありましたら是非お声かけ下さい!!







中京区の繁忙期に退去があった単身向けのお部屋を調査してきました

2019年4月9日|カテゴリー「営業ブログ

繁忙期も終わりに近づき、入退去の波も落ち着いてきた頃ですね


仲介店舗からもピークは過ぎましたと伺いました


入居がついたマンションもあれば、退去があったマンションもあると思います


そんな中、JR二条駅より徒歩5分の場所にあります単身向けマンションの外壁と退去があった部屋内の調査に行ってきました


京都市中京区と中心ということもあり13戸全て満室可動でしたが、3月末に1部屋退去があったということです


外構の依頼から部屋内を見て頂きたいとオーナー様にお声かけ頂きました
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【外壁調査】
高所作業車にてマンションの外壁調査を行っていますのは当社の社員です。この調査結果を基に最善のプランを練り上げていきます。
周辺にお住みの方が興味を持って話を聞かれていました。街中での作業となるので気を付ける事が沢山ありそうですね。
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【部屋内調査①】
1Kタイプの間取りです。水廻りは既にセパレートとなっています。加えて洗濯機置き場も屋内に取り入れられていますね。退去して間もない状態ですが、比較的に綺麗な感じがします。しかしデザイン性についてはとても乏しい感じがしますね。
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【部屋内調査②】
キッチンスペースと居室に間仕切りがありません。加えてホワイトの壁紙が単調で「どこにでもあるお部屋」感が否めません。これから閑散期に入る中で普通のお部屋で募集するのは不安がのこりますよね。
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【ユニットバス】
比較的綺麗であると感じました。良くある単身向けの2点ユニットです。
ユニットバスでも差別化を考えます。
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【トイレ】
シンプルなトイレ空間です。便座をみると冬季はとても寒そうですね。
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【照明】
玄関、居室共にシーリングライトがついていましたが、お世辞にもオシャレとは言えませんね。

退去してすぐということでしたが、比較的綺麗でした


しかしこれから募集をかけるにあたって普通のお部屋だと入居が決まるか不安です


次の入居に向けてじっくりと時間をかけられる貴重な期間です!


この期間をどう活用するかによって閑散期の入居率に大きく繋がります


簡単な工事をしてすぐに募集をするのか、付加価値を上げたお部屋で閑散期に臨むか


またエリアの募集状況を把握したうえでニーズに対応したプランを提案しています


収支改善に向けてじっくり対策を練りたいオーナー様、お気軽にご相談くださいませ!





京都市中京区にてリノベ提案するお部屋の現調に行ってきました

2019年4月2日|カテゴリー「営業ブログ
4月1日はプラン考察中マンションの下見に行きました


京都市中京区に多数のマンションを所有するオーナー様からの依頼で、1R(16㎡)と2K(25㎡)の2タイプです


オーナー様のお悩みは以下の通りです

■築年数が経過し入居率が落ちてきた

■間取が原因で入居がつきづらいお部屋を何とかしたい

■セパレート案を提案してほしい



提案デザインのクオリティを上げるため、3度目の現地調査となります



1R(16㎡)のお部屋となります。


現行の間取りはぎゅっと詰め込まれた水廻りに屋内の給湯器が目立ちます。

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【キッチン】
1口の電気コンロがついているミニキッチンです。手前の壁が空間を遮るような感じがします。
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【3点ユニット】

年季の入った3点ユニットです。シャワーヘッドなど応急処置なのか違ったデザインのものが取り付けられています。
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【給湯器】
室内の選択パン真上に設置されています。洗濯機をどう置いたらよいのでしょうか。
2K(メゾネットタイプ)のお部屋です。

高さ制限により、傾斜した特殊な間取りです

周辺のマンションを見ても上階は傾斜しており、エリア内では多く見られる形のようです
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【廊下】

工事担当が上階へのアプローチを確認しているところです。玄関から入ってすぐのハシゴと洗濯機置き場が圧迫感を与えています。

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【3点ユニット】

クリーニング済ですので比較的綺麗な3点ユニットとなります。ベランダがないため、浴室乾燥機がついています。
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【上階居室】

高さ制限により傾斜した形となっています。メゾネットタイプのお部屋になります。

今回も含めて3度お部屋に伺っています


常識かもしれませんが、わからない点は現地で確認する


懸念点、不安点を徹底的に解消して提案しております


これが京滋エリア実績No1に繋がっているのだと思います


また、賃貸業界の春の繁忙期も終わりに近づいております


退去のあったお部屋を現状回復し、閑散期に募集をかけようとしておられるオーナー様に質問です


「ただでさえ入居の決まりづらい5~8月(閑散期)に普通のお部屋で売り出すのでしょうか。リスクが高すぎませんか?」


入居がつかない期間は損失ですよ


我々リノリース京滋はそういったオーナー様向けの空室によるリスクヘッジから10年後の収支提案までやらせて頂きます


次の募集までタイミングの悪い退去や今回入居がつかなかったお部屋のご相談を随時受け付けていますので、お気軽にご相談ください!





 

 

 

京都市山科区にて1LDKのリノベルーム3室が完成しました

2019年3月30日|カテゴリー「営業ブログ
本日は京都市山科にて工事中だったリノベ物件が完成しました!


ということで完成に至るまでの経緯と現在も取り組んでいる事業について書いていきたいと思います

築40年RCマンションの再生事業

当マンションは築40年のRCマンションです。


以前からご提案させて頂いておりましたオーナー様です。

お悩み事
■長期にわたり入居がつかない5室をどうにかしたい
■間取・設備が古い
■改装するなら根拠のあるお部屋づくりをしたい


以前からお話を聞き、ご提案もさせて頂いておりました

ご検討の末、実施したいとのご回答を頂きましていよいよ工事開始です
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【キッチン】

上部の梁による空間圧迫を感じられるキッチンです。湯沸かし器の存在がさらに狭さを強調させています。主張のない無難なキッチンカラーも改善点であると判断しました。

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【古い間取り】
昔ながらのフローリングにポツンとある和室空間は現行の2DKによくある形です。
写真では見えませんが梁部分が低く、狭い印象を与える空間でした。
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【浴室】
浴室の仕様も古く、現行のユニットバスと比べると利便性・デザイン性の差が明白でした。2DKとファミリータイプに追い炊きがないのも懸念です。
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【システムキッチン】
目立っていた湯沸かし器を撤去し、システムキッチンに交換しました。動かすことのできない梁にデザイン性を加え、スマートなレンジフードにしています。
すっきりとしたキッチン空間に仕上がりました。
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【全居室洋室化】
マーケティング調査を基に元々和室だった空間は畳を撤去し、洋室化しました。加えて3枚引戸を設置知ることにより、空間に自由性を持たせています。また床の塩ビタイルの貼り分けとアクセントクロスによるデザイン性の向上にも注力しました。
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【ユニットバス】
間取変更により実現した浴室空間は、採光も良く何よりコンセプト通りの部屋全体と協調性のあるデザインとなりました。以前無かった鏡も大きなポイントの一つです。そして何より1LDKという間取りで追い炊き機能がある贅沢仕様です。
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他にも間取り変更による空間の活用として【ウォークインクローゼット】を設けたり、玄関と居室のメリハリ・空調を配慮した扉の設置など様々な仕様を取り入れました


結果としてお部屋完成から10日ほどで2室の申し込みが入っております


1年間の空室損は図り知れませんが、オーナー様のご決断によって収支改善に向けての一歩を踏み出しました


ご決断の決め手は、マーケティング調査によるデザイン案と10年間の収支プランが他社より明確であったからだそうです


マンションの空室過多が続く時代にとってライバル物件の状況を把握し対策を練ることが重要です


それには今回のようにオーナー様のご決断が今後のマンション経営を大きく道を左右するのです


私たちリノリース京滋は、そんなオーナー様に寄り添いながら収支改善のお手伝いできる関係を築いていきたいと思っております


部屋内だけではなく、マンション全体に精通しております


お気軽にお声かけ下さいませ