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「空間」を売るサービス業という考え方

2019年11月18日|カテゴリー「営業ブログ

本日は賃貸経営の考え方についてお話していきたいと思います。


まず空室についての考え方についてです。


我々がお会いするオーナー様の中には


「お部屋が空いている」⇒プラスマイナスゼロだから収支に支障はありません


といった考えの方がよくいらっしゃいます。


確かに家賃が入ってこないだけで、損をしていないのでは??と思うかもしれませんが違うのです。


空室は本来入ってくるべき収入であり、空室機関が長ければ長いだけ損出がおおきくなるのです。


また「入居者がいなくても、内装部分は消耗していく」ということを頭に入れておかなければなりません。


長期の空室機関により劣化したり、ニーズに合わなくなった場合交換となるとかなり勿体ないですよね。


数十年を見据えた賃貸経営の中で必ずやってくるのが、大規模修繕です。


内装はともかく、外壁や屋上防水など部分によって時期は異なりますが、必ずやらなければならないものです。


放置すると建物の見栄えが悪いうえに、居室や共有部の水漏れが発生します。


見栄えの悪さ・水漏れ等の不具合は入居者を遠ざけ、空室の悪循環に繋がります。


そしてなにより、建物自体の寿命を縮めてしまうのです!


建て替えのリスクを考えると、できるだけ長く建物を持たせたいですよね・・


こういった修繕はかなり高額になるため、数年後を見据えた収支計画が必要なのです!



お部屋を貸し出すということはどういうことなのか考えていきましょう。


オーナー業は入居者に居住する「空間」を与えるサービス業だということを認識しましょう。


近年ではハイクオリティ物件などが増加傾向にありますが、これは入居者ニーズのレベルが上がっているからです。


エリアによってニーズは様々ですが、これらを把握した「空間」であるかないかによって空室率は雲泥の差です。


例えば、ランチの時間に初見で入るお店を決める際に


【古さを感じる店舗】 と 【ニーズに対応した美観な店舗】


あなたはどちらを選びますか??


初見であれば、大半の人が不安要素の少ない【美観な店舗】を選びます。


店舗オーナーはたくさんお客さんを呼び込むためにニーズのある内装・外装にするために投資します。


そうしなければ収益を見込めないからです。


空間を売る商売としてマンション経営も考え方は同じです。


人を呼び込むために内装・外装にこだわるべきなのです!!


マンションオーナーはビジネスオーナーなのですから!


【11月のイベント情報はこちらから!!】

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お部屋を貸し出すということはどういうことなのか考えていきましょう。

入居者に人気の設備ランキング2019年版!

2019年11月1日|カテゴリー「営業ブログ
10月も終わりに近づき、入退去の進捗はいかがでしょうか。


日頃お世話になっているオーナー様の中には、春先に向けてしっかり準備をされている方が多いです。


滋賀県の繁忙期前の準備としては1月末には準備万端にしておかなくてはいけません。


というのも2月上旬から内見が増える傾向にあるからです。


来年度の参考として、全国で今年人気の設備ランキングをご紹介します!



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(資料:全国賃貸住宅新聞より)


トラブルが多いとは聞きますが、インターネット無料は単身・ファミリー両方からも支持され、去年同様1位ですね。



また浴室乾燥機もランクアップしています。仲介店舗からも話題に上がりますが、花粉症やPM2.5などが服に付着するのを嫌がる傾向にあるのだとか・・。

しかし、部屋干しする設備があれば許容できるとも聞いています。クオリティをどこまで求めるか、費用対効果も大事なポイントです。


意外なことに24時間利用可能ゴミ置き場がランクインしてきました。


確かに利便性は良くなりますが、確保するスペースが難しい場合もあります。


そういった場合に賃貸ではあまり利用しない管理人スペースなどを有効活用する場合もございます。


何を目的としてどの部分をどうするか、しっかり検討することが大事ですね。


全国的なマンションに対するニーズは日々変わっていきます。


そのニーズを捉えることが出来なければライバル物件に劣ってしまい、価格競争に巻き込まれてしまいます。


低賃金市場から一歩抜け出して、家賃設定をうまく維持していけるかが収入獲得に繋がる大きなポイントとなります!



上記を踏まえ、春先の募集でライバル物件より先に入居者をつかみましょう!!

 

 

 

 

空室対策に重要な3ポイントについてお話します

2019年10月21日|カテゴリー「営業ブログ
入居者のお部屋探しのプロセスをご存知でしょうか。


【条件設定 ⇒ ネット検索 ⇒ 店舗訪問・内見 ⇒ 申し込み】


といった流れが京都・滋賀エリアでも主流です。


今回は【条件設定からネット検索】までをクローズアップしていきたいと思います。


お部屋を探す入居者は4つのグループに分けることが出来る

お部屋を探す中で何を優先するかで、入居者を4つのグループに分けることが出来ます。


①新築志向
 20~30代前半の女性に多く、新築以外は興味がない。

②立地志向
 単身者や学生に多い傾向。駅が徒歩圏内、学校が近いなど。

③家賃志向
 入居者全体の約半数が初期費用・家賃は極力抑えたい、中古物件でも構わないと考えている。

④物件志向
 デザイナーズ物件や自分の好みの物件を探している。家賃や場所はあまり気にしない。


募集中のお部屋がこのどこかに当てはまれば、入居が決まるでしょう。


この4グループを考慮したターゲット設定をすることで、今までの空室対策の明確さが格段に違ってくるはずです!


所有するマンションがどのグループに大きな需要があるのか把握する必要がありますね!


それではもう少し細分化して考えてみましょう!!


「築年数が古い・新しい」の時代は終わり??入居者が思う築年数の重要度

空室対策を考えるうえで我々が把握するべきポイントについて抑えていきましょう!


上記グループ①、②に該当する場合、マンション建築時の問題ですのでここからの話から省きます。


中古マンションの空室対策として重要なポイントの一つとなるのが、物件の築年数です。


一般的に古い物件が周辺のニーズに合っているかが入居率に大きな影響を与えると同時に、しっかりと対策をしている物件が自動的に差別化されます。


そうなると古い物件は余計に決まりにくくなりますよね。


先日の賃貸住宅新聞にて興味深い記事を見つけました。

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(資料:賃貸住宅新聞より)


2018年全体と2015年全体を比較すると、中古物件に対する考え方が変わってきていますね。
「築年数が古い物件は候補にしない」に注目すると、各段に減少傾向にあることがわかります。


ここで一番注目してもらいたいのが、「リフォームされて綺麗なら築年数が古くても構わない」の上昇です。


もちろんリフォーム・リノベーションありきの話ですが、中古物件が再注目されてきていることがわかります。


これはチャンスなのではないでしょうか??


仕様・間取・設備のニーズを把握、反映させることが何より大事です

広告活動で京都・滋賀エリアの仲介店舗に伺う機会があるのですが、単身向けマンションに求められるクオリティが上がってきています。


セパレート、屋内洗濯機置き場、浴室乾燥、独立洗面台etc・・


ここまで必要??とお思いかもしれませんが、実質こういった設備にニーズが出てきているエリアもあります。


皆さんは、所有するマンションの立地エリアで仕様・間取・設備のニーズを把握できていますか??


広さや金額の上限もあるとは思いますが、多少は妥協しても抑えるべきポイントがあります。


そこを意識して空室募集のあり方について見直してみてはいかがでしょうか?


いかがでしたでしょうか。


今回は大きく分けて3つについてお話しました。


■入居者ターゲット4つのグループ分け


■築年数の重要度


■仕様・間取・設備のニーズ把握


このなかで一つでも気になることがあるならば、物件に対して親身に対策を考えておられるオーナー様であると存じます。京都・滋賀のエリア内でのヒアリングや実績を基にアドバイス・ご提案させて頂いております。


そんなオーナー様のお手伝いができることを心よりお待ちしております!!


お気軽にご連絡下さいませ!!


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■入居者ターゲット4つのグループ分け

 

■築年数の重要度

 

■仕様・間取・設備のニーズ把握

今退去があるとどうなるのか!?募集への影響を考察します

2019年10月18日|カテゴリー「営業ブログ
近頃、お世話になっているオーナー様より退去の連絡を受けることが多くなりました。


秋の繁忙期ということもあり、入退去が激しくなる時期です。


11月までは入退去の波が大きいと言われています。


エリアによって特色は様々ですが、京都・滋賀エリアでは単身者の移動が多い傾向にあります。


この時期に退去があると、次の募集は12月から1月にかけての厳しい時期となることもあり、決まらなければそのまま春の繁忙期を向かえることとなります。


では、どのような対策を行えばよいのでしょうか??


この時期に退去があるお部屋については、再募集の時期を考えるべきです。


下記グラフで考えていきましょう。

①退去後、現状回復の手配が最速で組めたとしても再募集は11月中

②11月も後半になりだすと入退去の波が完全に落ち着く

③閑散期に募集しなければならない

④春の繁忙期を迎えるころには、売れ残りの部屋として募集しなければならない


といった最悪の流れになってしまうことも大いに考えられるのです。


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結果的に売れ残ったお部屋は、家賃を下げる事しかできません。


繁忙期前にお部屋を触るとなると、二重投資になってしまいますよね・・どうしたら良いのでしょうか・・


リノベーションに最適な時期!?

これから台風や雪など外構工事には不向きな時期になります。



この機会に部屋内をしっかり見直してみるのはいかがでしょうか。


水廻りなどの老朽化の進んだキッチンや浴室、このタイミングでセパレート化するのも良いでしょう。


そして大きな差別化の要因となるのがデザインです。


単に一面だけアクセントクロスを入れたようなお部屋は、他にも多々あります。


「女性にうけそうだから」なんてありきたりでデザインを入れるところも少なくありません。


そんな中途半端な施工ではなく、【デザインリノベーション】として売り出せるお部屋はいかがでしょうか。


ーデザインリノベーションのメリットー

他物件との差別化が出来る

家賃を上げて募集が出来る

物件の資産価値が上がる

物件の魅力・認知度が上がる


といったメリットがあります。


またこの時期のオーナー様より次のようなご要望・ご意見を頂きます。

■入居者に合ったデザインのお部屋をつくりたい

■現状の仕様・設備にニーズがあるかわからない

■家賃を下げずに物件の資産価値を上げたい

■設備交換の時期なので、他にも何か提案してほしい

■二重投資したくない


我々はこれらを改善するご提案をしております。


少しでも気になる点がございましたら、気軽にお問合せ下さい!


お部屋の施工実績は京都・滋賀で多数あり、HPにて公開しております!



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京都市右京区の1Rマンションの現調に行ってきました

2019年10月9日|カテゴリー「営業ブログ
10月もそろそろ中旬ということで、秋の繁忙期も終わりが見えてきたところですね。


学生・単身者の入退去の動きがあるこの時期の集客も大事ですが、オーナー様の中では春先に向けた経営戦略を立てておられる方もいらっしゃるようです。


春先の繁忙期とはよく言いますが、京都・滋賀エリアでは2月頃からお部屋を探す方が増えてくる傾向にあります。


対策を施す時期をしっかり検討する必要がありますね。


右京区にある単身者向けのマンションの現地調査に行って参りました。


築30年のマンションで総戸数が12室のマンションで、このお部屋だけ3か月空いているということでお話を伺いました。


マンション全体の印象はとてもきれいで、手が行き届いているようでした。


共有部分にも埃すらなく、気持ちが良かったです。



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ポスト自体は綺麗ですが、南京錠での管理となりますのでダイヤル式には性能が劣ります。しかしすぐに交換すべきではないと思われます。
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掲示物も綺麗に貼られており、整っておりました。
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階段や廊下部分も埃すらなく、清潔感を感じる事が出来ました。廊下部分の溝も綺麗にされており、細かい部分までこだわっておられるのが良くわかります。
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玄関土間から居室に至るまで統一の取れたクッションフロアが引かれています。また洗濯機置き場も屋内に設置されています。
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キッチンの大きさが長手に1500あり、居室に対して大きいと思われます。またコンロ持ち込み型に需要があるかもふまえ検討していきます。
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居室は6帖前後で淡いブルーのアクセントクロスが貼ってありました。できるだけ広く使ってもらえるような仕様が必要かと思われます
部屋内はデザインに統一感があり、綺麗でまとまった印象を受けました。


他物件に劣っているのは、水廻りや居室部分の機能かと思われます。


上記の調査結果とマーケティングを合わせた上でプランを考察していきます。


どういったプランになるのかとても楽しみですね!!



今までの事例をHPにて多数公開中!!



近鉄線「桃山御陵前」駅の賃貸市場についてヒアリングしてきました

2019年9月24日|カテゴリー「営業ブログ

京都の中でも賃貸需要のある地域と言いますと沢山ありますが、中でも伏見エリア

 

JR・近鉄・京阪と3WAYアクセスが可能で生活に不自由しない好立地と言えます。

 

単身を除く家賃相場は、京都全域でも上位に来るほど需要のあるエリアとなります。京都南で一番との声も上がるほどです。

 

本日はそんな伏見エリアの賃貸市場についてヒアリングを行いました!



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右が近鉄線「伏見桃山御陵前」駅の各間取家賃相場となります。(資料:Homesより)


近鉄京都線内でみると、平均相場は真ん中になるようで単身セパレートが4万円~といったところのようです。


エリア的には単身物件の方が圧倒的に多く、駅周辺の好立地なマンションになると平均空室期間が2ヶ月以内と極めて短いことがわかりました。


またファミリータイプの戸数が極端に少なく、需要はあるのにエリアでの案内が出来ないことがあるとのことでした。カップル・新婚の入居希望者は増加傾向にあるようです。





家賃よりも物件のクオリティを重視する入居者の中では、「単身の居室が25㎡以上」「浴室乾燥」などがニーズとされていますが当エリアはどうでしょうか・・


仲介に来店されるお客様は低価格で物件を探す方が多いようですが、カップル・新婚さんになると話は別だそうです。
間取によってニーズが大きく違うことが予想されますね。築年数の古い物件でもニーズを捉えたリノベーション物件であれば入居に繋がることでしょう。


また、オートロックなどのセキュリティ設備に関しては、設備物件が少ないということもあり実質的な差別化となりますね!



我々リノリース京滋は、家賃を下げずに入居を付ける事をお勧め致しております。
ライバル物件と差別化しつつ、物件の資産価値を上げましょう!!






栗東市のマンションの現地調査に行って参りました!

2019年9月17日|カテゴリー「営業ブログ
本日は滋賀県栗東市に立地するマンションの現地調査に行って参りました。


JR栗東駅から徒歩18分に立地するマンションです。


築25年の鉄骨造4階建てで、間取りが3DK(51㎡)となります。


今回のオーナー様のご相談は、「間取りを改善しお部屋の使い勝手を良くしたい!」とおっしゃられておりましたのでニーズと物件全体の現状を調査し、デザインリノベーション案を固めていきます。





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【ごみ置き場】
市営のごみ回収で、置き場には放置されたゴミがありました。
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【廊下】
共有部は全て見て回りましたが、清掃が行き届いておりました。ものすごく好印象でした。
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【ポスト】
セキュリティ面ではダイヤル式の劣りますが、今すぐ改善しなければならない状態ではありませんでした。
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【玄関・廊下】

下足箱が無いことを除けば、普通の玄関です。正面が和室、左がリビングで右が洗面所といった間取になります。
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【リビング・居室】

ホワイトを基調としたシンプルなお部屋です。居室が細かく分かれているため、使い勝手が少し悪く感じます。ニーズに合わせた間取改善が必要であると思います。

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【6帖の和室】

窓から居室を隔ててある和室は、照明がないとかなり暗い印象です。そもそも和室に需要があるかを検討していきます。


これらの調査結果を基に「入居者目線」で使い勝手を重視したお部屋をデザインして参ります。


入居が決まるお部屋は、私たちが好きなお部屋でもオーナー様が好きなお部屋でもありません。


入居者が気に入るお部屋にしなければ意味がないのです!


周辺には賃貸物件が多く見受けられましたのでライバル物件に負けない差別化と、周辺ニーズに応えるクオリティの高いデザインリノベーションルームとなるようご提案させて頂きます。




入居をためらわせる仕様・設備とは?

2019年9月11日|カテゴリー「営業ブログ
滋賀県では稲刈りが始まりましたが、晩夏の暑さが残りますね


一日の寒暖差が激しい、季節の変わり目ですので体調管理は入念に行いましょう!


さて本日も秋・春の繁忙期を見据えた記事をピックアップして参りました。


入居者目線でお部屋のどこに着目しているか考えていきましょう!!


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入居が付きにくい条件の一部として右のような調査結果が出ています。


3点ユニットは70%を超える割合です。やはり全国的に厳しい条件となっているようです。


屋内洗濯機置き場にも注目しましょう!
築30年くらいのマンションに多く見られる屋外洗濯機置き場ですが、入居者のメリットとしては家賃が安い程度しかありません。つまり洗濯機置き場が屋外にあると家賃を上げることが難しいのです。

(資料:賃貸住宅新聞より)


意外なポイントとして注目してほしいのが、電気コイル式コンロです。


京都の単身マンションが多いエリアではよく見る形式ですが、全体の約半分もの割合で入居をためらうという結果が出ています。


また京都エリアで今年の入居者の条件提示や傾向についてお話していると、自炊をする単身者が多いためコンロの数を重要視する方が多かったようです。


エリアによってニーズが異なりますが、全国的には上記資料のような傾向になりつつあります。


設備交換のタイミングでお部屋の改善を検討してみてはいかがでしょうか。


京都・滋賀の各エリアのニーズは弊社でしっかりと把握しておりますので、アドバイスできるかと思います。


お気軽にご相談下さいませ!




賃貸物件のモデルルーム化が流行の兆しか!?

2019年9月3日|カテゴリー「営業ブログ
全国的な賃貸市場では、募集中物件のモデルルーム化が対策の1ツールとして注目を集めています。


モデルルームとは、募集中のお部屋に家具をレイアウトし、入居した姿を具体的にイメージできるような仕組みです。


家具はレンタルするので入居が決まれば返却しますが、気に入った入居者が購入する場合もあります。


この賃貸マンションのモデルルームが今流行しつつあるのです!

弊社でリノベーションを提案した物件をモデルルーム化できないかオーナー様に相談したところ、快く承諾してくださいました!


駅やスーパーなどが徒歩圏内と恵まれた立地のマンションで今回の間取りは、30㎡の1DK女性専用ということもあり大人の女性に好まれるようなシンプルさとかわいらしさを感じるデザインに仕上がっております。


この状態でも魅力的なお部屋に見えるのですが、家具をレイアウトすることでどうなるのでしょうか・・
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いかがでしょうか??


写真だけでもイメージが格段にアップするのがわかりますね!!


椅子や机だけの中途半端なものではなく、生活空間を意識して細かい部分までこだわってレイアウトしていますのでより具体的にイメージできることと思います。


入居をより鮮明にイメージできるお部屋が入居者の心をつかむのです!



ターゲット層の絞り方や間取り変更、お部屋のデザインに至るまでをプロデュースしております!



そしてなんと!上記写真にもありますモデルルーム化した状態で完成見学会を行います!



既に入居が決まっておりますので、5日間の限定公開とさせて頂きました!



空室にお困りであったり、入居促進の新しいツールが欲しい!というオーナー様向けの見学会です!



お気軽にご参加くださいませ!
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(※画像をクリックすると詳細ページにジャンプします)
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ロフト付きお部屋は入居者から見てどうなのか

2019年8月29日|カテゴリー「営業ブログ
本日はロフト付きのお部屋の現状についてお話していこうと思います。


単身の狭いお部屋を有効的に活用できるとして、30年前に大流行していました。


さてロフト付き物件は昨今の入居者にどう映っているのでしょうか!


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2012年全体から見ると「興味があり、住みたい」という方が減少傾向にあることがわかります。


2018年では興味がない・住みたくないという方が全体の75%を占めているのが現状です。


居住以降が減少傾向にある中で一体どのような背景があるのか考察してみましょう。

(資料:全国賃貸住宅新聞)



京都市内の募集状況を見ていますと、単身のロフト物件が長期で空いているのをよく目にします。


今や1R・1Kといった間取りでも25㎡の広さがある部屋が好まれる傾向にあります。


そもそも狭い部屋を広く使う手段として取り入れられたものですので、生活空間として使える面積は狭くなってしまいます。


加えて3点ユニットの場合が多いので使い勝手も良いとはいえませんね。


他にもメリット・デメリットがありますがトータルで見ると使い勝手が良い部屋ではないという結論になります。


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セパレート化など設備に関する改善は広さがあれば可能です。

しかしそのような広さが無い場合もありますよね・・


暑さ対策で送風機を無料で付けているお部屋もありますが、その場しのぎでしかありません。


となれば、入居者のかたに気に入ってもらえるような付加価値を付けるべきなのです。


入居者ターゲットを明確にしたうえで、周辺のニーズを把握し反映させることで気に入ってもらえるような魅力付けをしましょう!