営業ブログ

弊社の「賃貸経営応援セミナー」も8月19日開催を終え、無事に13弾を閉幕することができました。

感染症対策の為、小人数での開催となりましたがご参加いただきました方々、これまでにご参加いただきました方々に心よりお礼申し上げます。

当セミナーは、京都府・滋賀県のオーナー様を対象とした取り組みで、賃貸経営に関する時事ネタや収支改善についての講義を行っております。

今回の13弾は京都・滋賀県のオーナー様でも使える補助金・助成金のお話を税理士の講師に、昨今のお部屋探しやリーシング活動について弊社担当者がお話させていただきました。

やはり時代によって入居者ニーズや活用できるツールというものはどんどん変わっていくものですね！

そういった情報をキャッチし、オーナー様に共有できるような場にしていきたいと思います。

開催はこのような情勢下ですので不定期となりますが、次回の開催を計画中でございます。

少しでも気になる場合はお気軽にご参加ください！

京都・滋賀県でもコロナウィルスの感染者数が日増しに増加しているところですがいかがお過ごしでしょうか。

マーケティング調査や施工物件のリーシングで各エリアの仲介店舗を訪れるのですが、入退去への影響も大きく、例年と比較すると来店者が減少傾向にあるようです。

近年のお部屋探しの傾向は下記の通りです。

①　入居条件を設定（予算、立地など）

②　上記条件に基づきインターネットで物件を探す

③　最寄りの仲介店舗に赴き自分で絞った物件の内見手続きを行う

④　気に入ったお部屋に申し込む

リーシングで伺う多くの仲介店舗でも、「ここ数年でマーケットが変化した」とお聞きします。

お部屋を紹介してもらうために不動産屋に行くのではなく、内見と手続きのために店舗に赴くようになってきています。

ではどうすれば内見に結び付く情報力強化につながるのかを説明します。

「立地」「建物構造」「築年数」はどうすることもできませんので、これ以外の項目で対策をしていかなければなりません。

入居をつけるために家賃を下げるという手もありましたが、そもそも他の条件に適さない限り候補にも残らないのです。

逆に設備を充実し多くの項目に該当できる高スペックなお部屋にするのが理想ですよね。

空室対策でまず先に手を付ける優先順位として、部屋内から改善することが良いことを昨日の記事で書きましたが一体どのような対策が良いのかクローズアップしていきたいと思います。

退去後に手を施す場合、大きく分けて2つの工事に分かれます。

　退去後、損耗した箇所を部分的に修繕する工事でハウスクリーニングも含まれます。

　メリット　：低コスト　短工期

　デメリット：費用対効果が明白ではない、家賃はあがらない

　退去前のお部屋より魅力のあるお部屋にする工事です。住設機器の交換や間取り・仕様変更などが含まれます。

　メリット　：物件の資産価値が上がる、相場より家賃をあげられる

　デメリット：原状回復工事より高コスト、工期1～2か月程度かかる

簡単に違いを表記すると上記のようになります。

□築年数が浅い

□入居率が良い

□繁忙期までに時間がない

上記の際は、現状でも入居が決まる要素が多いので高いコストをかけるよりは低コスト・短工期の現状回復工事をお勧めします。また時期的な懸念もあり入退去の見込める時期が迫っている場合もすぐにでも募集できるようクリーニングのみ行うなどスピード感を求められる場合もあります。

□内見はあるが申し込みまでいかない

□契約家賃が年々下がってきた

□周りに新築や築浅物件が増えてきた

□住設機器の交換時期がきた

加えて原状回復工事と比較すると高コストですので住設機器の交換時期にリノベーションを採用するほうが良いでしょう。

何を目的として投資されるのかが明確である必要があります。なにより時代についていかなければ、売れ残る道をたどってしまうばかりなのです。

また長期経営のリスクは大きいものですが、そのリスクを最小限に抑えることが大事です。その中で収益を最大化させることが賃貸経営の中で大きな目標となります。

私たちリノリース京滋は、京都・滋賀物件の資産価値・収益性を上げるお手伝いをさせていただいております。

現在空室のお部屋になぜ入居が付かないのか分析をする際に大きなポイントが2つあります！

①内見があるのに決まらない

　立地や募集家賃は適切ですが実際に内見を見た際に申し込みまで踏み切れないということは、

　部屋内に魅力を感じなかった可能性が高いです。

②内見がない物件

　そもそもの募集条件の設定が相場とかけ離れている場合が多いです。

　部屋探しの段階で検討される候補に入っていないということになります。

空室の初段階でこういった見立てをつけることができます。

また紹介している仲介店舗や管理会社の声も重要な要因になってきます。

入居に携わる要因として「立地」は建物が建ってしまっている以上動かすことはできませんので、それ以外の項目で対処していかなくてはなりません

入居要因をあげていきます。

□家賃設定：周辺の家賃相場から適切な設定を行いましょう

□共有部の清掃：内見時に管理状況の良し悪しを判断する要因になります

□物件の広告力：仲介店舗からの認知度は紹介につながる大きなポイントです

と上記３項目程上げましたが、一番優先順位が高いのは「お部屋の魅力付け」です！！

入居者が実際に住むのは居住空間である部屋内です。見栄えを気にして外壁などから手を付けられる方が多いですが、一番重要なのは自分がどういったお部屋に住みたいかです。

ネットで探す場合も立地・間取り・家賃・住設などで候補を上げていきますので、実際に入居者目線になってお部屋探しをした場合に外壁の色など入居に関わるような条件に入ることは少ないことがわかります。

全体的に手を入れるのであれば、部屋内から対策を施しましょう！

京都・滋賀県内の外出自粛は続いていますがどうお過ごしでしょうか。

この春の繁忙期は、全国的に転居を見送る方が多かったそうで仲介業としては大打撃を受けています。

都心部などの人が集中しているエリアは特に影響が大きく、例年と比較すると大幅な収入減があったそうです。

情報誌を見ていますと、仲介から管理まで不動産業全般に関わる対面業務をなくすシステムを採用する会社が増えています。

例えば、お部屋確認や重要事項説明などをWEB上で行えたり、書類を電子化してやり取りできるようなシステムもあるようです。

コロナ禍で様々な対応策が出てきてはいますが、現在空室の物件に入居をつけるのは難しい状況にあるようです。

新規の入居付けも大事ですが、今いらっしゃる入居者様の不安や不満を少しでも軽減することが最も大事です。

在宅時間が長くなると、今まで見えていなかった部分が露になることがあります。

また、近隣のトラブルも増えてきます。

そういった状況下で親身になって対応してもらえるかで、物件や管理会社の印象が大きく変わることは間違いないですので気を遣っていただきたいポイントの1つです。

また感染リスクを下げるような呼びかけや取り組みも必要です。

不要不急の外出自粛を呼びかける紙を投函したり、帰省や遠方への外出を管理会社やオーナーに報告するような制度を取ったり、宅配ボックスを設置したりと感染リスクを避ける取り組みも必要です。

入居者様の不安・不満を少しでも軽減できることが信頼につながり、長期入居していただくことにつながると思います。

今マンション経営についてお話できることは

「今の入居者様が退去とならないよう配慮する」

ということです。

現状が落ち着くことを願うばかりです。

弊社でもオーナー様、入居者様になにかお手伝いできることはないか日々動いております。

マンションに関する相談事はお気軽にご連絡ください。

米原市の築29年木造2階建てアパートをリノベーション中です！！

アパートの半分が6か月以上空いているとのこと・・

　（50,000円 × 6か月 ＝　300,000円　の空室損）

キッチンや浴室などの住設も古く印象が悪い状態で、間取りに対しターゲットが定まっていない状態でした。

依頼を頂いたとき、このエリアにどれほど需要があるのか気になりました。

最寄り駅から徒歩20分以上離れており、住宅街の中に立地していたためです。

人口分析からターゲットとなる入居者層を割り出し、そこに向けた間取り・仕様・デザインを提案することとしました。

結果としてあまり賃貸需要が大きくないエリアでしたので、単身～2人暮らしまでの複数層に向けたお部屋をプランニングしました。

1～2人暮らしをターゲットとするうえで、現状の間取りで良いのか考察しました。

・水廻りの不便さ

・リビングの使い勝手

これらを改善させるためのプランニングを行いました。

ただいま絶賛工事中でイメージパースで募集をかけている状態ですので、完成が近づいたらまた報告します！

ちなみに募集中のサイトはこちらです☆

京都・滋賀エリアのコロナウィルスによる影響は、日に日に増すばかりです。

リスクを避けてか入退去の数が例年より少なかったという声もよくお聞きします。

賃貸経営者様はコロナ禍で保守的にならざるを得ない状況ですが・・

賃貸業の収入源は入居者が付いていてこそです！！

今オーナー様が入居者様にできることをお話していきたいと思います。

4月も中旬に入り繁忙期が終わろうとしておりますが、入退去の状況はいかがでしょうか。

コロナウィルスの影響もあってか、例年より動きが芳しくないエリアもあることでしょう・・

この状態の中で入退去のリスクを感じるお客様は少なくないはずです。

そういう時に次の入居に向けて準備する期間ではないでしょうか？

ということで普段我々が提唱している「リノベーション」と「リフォーム」のちがいについてお話しします。

リフォームとは、原状回復のための修繕や部分的修繕などを指します。

劣化部分を基の状態に戻すために行う工事で表層及び部分的な補修を行います。

この際あくまでも元の状態に戻すためだけですので、募集家賃の維持は可能ですが現状より上げることは難しいでしょう。

ですので、築年数が浅く入居率が安心できる物件に対して向いています。

またリノベーションよりも費用と工期を抑えられるため、現状の状態で募集しても入居見込みがある場合はメリットが大きいです。

リノベーションとは、元あった状態より価値をあげるような工事を指します。

ニーズに合ったお部屋を考え、住設機器（キッチンや浴室他）や間取り・仕様を変更し物件に付加価値を付けます。

周辺のニーズを直接取り入れますので、内容によってはライバル物件との差別化ができるようになります。

プランニングの際は現状入居が付く仕様ではなく、数年後を見据えた仕様にする必要があります。

この場合、リフォームより費用や工期は掛かりますが、新築時に無かった付加価値がつきますので募集家賃を上げることは可能でしょう。

どちらにもメリット・デメリットがあるので一概に言い切れません。

現状を把握し、予算や工期などをあらかた設定した上でプランニングを行ってもらうのが良いでしょう。

また市場調査を行い、しっかりとニーズを把握したうえで判断する必要があります。

賃貸マンションへの投資は費用対効果が最も重要ですので、プランに対しての根拠を追求するべきです。

だからと言って必要最低限の仕様にしてしまうと、周辺物件と同じ募集条件となり価格競争に巻き込まれるのは間違いありません。

ですので、ライバル物件と差別化できるポイントを明確化できるよう対策を施すべきなのです。

リフォーム、リノベーションどちらを取るにせよ肝心なのは、入居者のニーズを把握することです。

物件の立地条件や入居者の動向、好まれる設備などを踏まえたうえで、どういった対策が必要なのかを検討してください。

「ご自身では調査が難しい」「第三者の意見を聞きたい」などご要望がありましたらお手伝いさせていただきます。

プランニング、ご提案までは無料です！お気軽にお問合せください！

このご時世、ネットでのお部屋探しが主流になりつつあります。

WEB内見やIT重説など全てがネット上で完結できてしまうのですが・・

WEB上でカメラを通した内見と実際にお部屋を見るのとでは安心感が格段に違いますよね？

逆に私がマンションオーナーの立場ですとお部屋をしっかり見てもらったうえで住んでいただきたいところです。

お部屋を気に入ってもらうために、入居者が内見の際にどのような視点でお部屋を見ているのか考えていきましょう。

月額家賃や入居条件はあらかた店舗で確認しているとして、実際にお部屋のどの部分を見るのか入居者目線でクローズアップしていきたいと思います。

　ネットや店舗での情報と実際に見たお部屋にギャップがないかは大きな判断材料です。

　広さ・デザイン・清潔さ他が含まれています。

　入居中のクレームの大多数を占める隣室との騒音問題です。

　ある程度は物件の構造で判断が付きますが、現地で壁を叩いてみたり耳を押し当てたりして判断します。

　管理が十分になされているか判断します。例えば居室内の清掃や排水のにおい対策など。

　またキッチンやトイレなどの水廻りも入念にチェックが入ります。

　結露がひどいとカーテンや衣服がカビてしまったり、カビの発生により喘息など発症させてしまう恐れがあります。

　冊子周辺やクロスの浮きなどをチェックします。

　物件の広さや形によって、入居者が思い描く家具レイアウトを具体的にイメージできるかが重要になります。

大まかに５つにまとめましたが、他にも入居者が気にする点はたくさんあるようです・・

入居を検討する際に物件の入居年数や空室期間を気にする方が増えてきています。

それはなぜでしょうか・・？

それは、物件の魅力に直結するからです！！

入居年数が極端に短く、空室期間が長いと何かしら問題があるのではないか疑いますし、それが結果として不安や不信感につながり入居者のテンションを下げてしまうのです！

また近隣のクレーム事情なども聞かれることもあります。

お部屋探しは家賃や条件だけでなく、そのほかの細かい部分にも配慮が必要であることがわかります！

家賃や条件を下げることによって入居をつけることは安易ですが、一時的なものでしかありません。

物件を魅力付けし、入居者に気に入って住んでいただくことが安定した長期入居に繋がります。

空室数や空室期間、繁忙期なのに内見数が減ってきたと思われた場合は入居者目線で物件を見直してはいかがでしょうか？

吹く風にも春を感じるようになりましたが、コロナウィルスの影響により外出しづらい日々が続いております。

花見も自粛ムードの中、春の繁忙期への影響はあるのでしょうか。

1年の中で最も入居を期待できる時期だけにとても心配ですね・・・

さて今回は近年のお部屋探しについてクローズアップしていきたいと思います。

所有物件がどのように入居者へ紹介されているのか、オーナー様は気になるところであると思います。

ここ5年間で「お部屋探し」が大きく変わっていることをご存じでしょうか？？

インターネット上で検索する人が多くなる中で、実際にどれだけの割合なのか気になりますよね！

※全国賃貸住宅新聞　調査

ここ数年の間で10％も減少しているのです。つまり仲介店舗からの紹介が極端に減ることがわかります。

そして全体の9割の入居者がネット上のポータルサイトでお部屋探しを行っているのです。

単純に考えますと市場においての差別をするためには、魅力とネットでの情報力が大きな影響をもたらします。

また所有物件がどのように掲載されるかも大変重要です！

アピールポイントが欠損しているだけで大きな差が出てしまう可能性があるからです！

また募集条件のほかにも、掲載する写真の質も重要です。

入居者が見たい部分をフォーカスできていないと興味が離れてしまいますし、写真の質だけでその物件の第一印象が大きく変わってしまいます。

写真の質がどれだけ影響があるか見てみましょう！

下記のアピールポイントを踏まえたうえで比べてみて下さい！

①ユニットバスが新設であること

②シートの貼り分けがおしゃれ

③東採光で朝日が入ること

このように写真1枚でもアピールポイントを外してしまうだけで、【魅力】が下がってしまいます。

またネット上では日々たくさんの物件が掲載されていますので、ライバル物件とより差別化するために情報力を強化する必要があるのです！

インターネット社会の中で入居を勝ち取るには、【魅力】×【情報力】が必要です！

この2つの要因がそろっていなければ、数多くのライバル物件に埋もれてしまいます。

このような市場から差別化を図るために、一度所有物件の掲載ページと周辺のマーケティングを行ってみてはいかがでしょうか？