空室損をなくす!?10年先を見通した収支改善スキーム

今日は空室の在り方について考えてみましょう!


オーナーさんとのお話しの中で空室は利益は生まないが、損失も生まない!とお考えの方が多い傾向にあります。


実質マンションはうまく稼働してるし、現状で満足していると・・


ちょっと待ってください!!


マンション経営にとって一番の理想は「満室」ですよね!?


利益を生まない部屋は、損失です!!空室が多ければ多いほどお家賃をとりっぱぐれています!!


我々はあくまでもオーナー様に「満室経営」をしていただくためにご提案させていただいています!!


今日はこの話題についてクローズアップしていきましょう!

例えば・・下記条件での10年間のキャッシュフローを見ていきましょう!


家賃5万円 原状回復工事10万円 空室期間4か月 退去2回の場合


AD 5万円 × 3回 = 15万円

現状回復工事費 10万円 × 2回 =20万円

管理費 5万円 × 5% × 120か月 =30万円

合計65万円 (何もせずにかかる費用)


空室損 5万円 × 8か月 = 40万円
合計40万円 (空室時の家賃とりっぱぐれ)


なにもしなくても1室あたり105万円の費用と損出が出ていることとなります。


特に空室損の40万円はもったいないですよね・・空室期間が延びるだけとりっぱぐれが大きくなるので損出は40万円よりさらに大きくなる可能性があります。(設備の劣化や建物の築年数など)



10年間というのは、長いと思われがちです。


しかし、入居から退去までの期間は平均3年といわれ、入居者に気に入って住んでもらえるのであればそのスパンは伸びますよね。


そうなると10年間で退去は2~3回程度となります。
※家賃の価格でお部屋を決める方の入居期間は短いです


築年数がたつにつれ、入居が付きづらくなると同時に家賃のとりっぱぐれが大きくなります。
建物を取り壊すまでの最終収益の限度額は決まっています。
ギリギリまで収益を伸ばす力を継続させるには、オーナーさんによってきまるのです!!

※例えば・・
築40年RCマンションであと10年収益を見込みたい
(家賃そのままで募集できたとして・・)

5万円【家賃】 × 120か月 - 65万円【費用】 ー 40万円(空室損) = 495万円【収入】


上記金額がこの先10年の最高収入額となるのです!



仮に10年間退去なく満室だった場合はどうなるのでしょうか??


5万円 × 120か月 = 600万円

上記(※)最高収益額の495万円と差し引きすると105万円の差があります!!


ただ単にリフォーム?住設交換?簡易な方法はたくさんありますが、細かいものを都度やっていくとそれなりに費用はかさみますよね??この際10年間を目安に収支改善を考えてみてはいかがでしょうか??


リノベーションの新しいスキーム!

【リノベーション × 10年借り上げ 】

□空室損がなくなる!
□原状回復費用が不要!
□管理手数料が不要!

上記条件で行くと・・

65万円【費用】 + 40万円【空室損】 = 105万円

105万円の損失がなくなります!!


1室ごとから採用できるので、1棟借り上げよりリスクを分散することができます!


こんな好条件の話があるのか??


とお思いのオーナー様に向けて資料請求を承っておりますので、収支改善を検討している方必見のスキームです


お気軽に資料請求してください!