「空間」を売るサービス業という考え方


本日は賃貸経営の考え方についてお話していきたいと思います。


まず空室についての考え方についてです。


我々がお会いするオーナー様の中には


「お部屋が空いている」⇒プラスマイナスゼロだから収支に支障はありません


といった考えの方がよくいらっしゃいます。


確かに家賃が入ってこないだけで、損をしていないのでは??と思うかもしれませんが違うのです。


空室は本来入ってくるべき収入であり、空室機関が長ければ長いだけ損出がおおきくなるのです。


また「入居者がいなくても、内装部分は消耗していく」ということを頭に入れておかなければなりません。


長期の空室機関により劣化したり、ニーズに合わなくなった場合交換となるとかなり勿体ないですよね。


数十年を見据えた賃貸経営の中で必ずやってくるのが、大規模修繕です。


内装はともかく、外壁や屋上防水など部分によって時期は異なりますが、必ずやらなければならないものです。


放置すると建物の見栄えが悪いうえに、居室や共有部の水漏れが発生します。


見栄えの悪さ・水漏れ等の不具合は入居者を遠ざけ、空室の悪循環に繋がります。


そしてなにより、建物自体の寿命を縮めてしまうのです!


建て替えのリスクを考えると、できるだけ長く建物を持たせたいですよね・・


こういった修繕はかなり高額になるため、数年後を見据えた収支計画が必要なのです!



お部屋を貸し出すということはどういうことなのか考えていきましょう。


オーナー業は入居者に居住する「空間」を与えるサービス業だということを認識しましょう。


近年ではハイクオリティ物件などが増加傾向にありますが、これは入居者ニーズのレベルが上がっているからです。


エリアによってニーズは様々ですが、これらを把握した「空間」であるかないかによって空室率は雲泥の差です。


例えば、ランチの時間に初見で入るお店を決める際に


【古さを感じる店舗】 と 【ニーズに対応した美観な店舗】


あなたはどちらを選びますか??


初見であれば、大半の人が不安要素の少ない【美観な店舗】を選びます。


店舗オーナーはたくさんお客さんを呼び込むためにニーズのある内装・外装にするために投資します。


そうしなければ収益を見込めないからです。


空間を売る商売としてマンション経営も考え方は同じです。


人を呼び込むために内装・外装にこだわるべきなのです!!


マンションオーナーはビジネスオーナーなのですから!


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お部屋を貸し出すということはどういうことなのか考えていきましょう。