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空室対策に重要な3ポイントについてお話します

2019年10月21日|カテゴリー「営業ブログ
入居者のお部屋探しのプロセスをご存知でしょうか。


【条件設定 ⇒ ネット検索 ⇒ 店舗訪問・内見 ⇒ 申し込み】


といった流れが京都・滋賀エリアでも主流です。


今回は【条件設定からネット検索】までをクローズアップしていきたいと思います。


お部屋を探す入居者は4つのグループに分けることが出来る

お部屋を探す中で何を優先するかで、入居者を4つのグループに分けることが出来ます。


①新築志向
 20~30代前半の女性に多く、新築以外は興味がない。

②立地志向
 単身者や学生に多い傾向。駅が徒歩圏内、学校が近いなど。

③家賃志向
 入居者全体の約半数が初期費用・家賃は極力抑えたい、中古物件でも構わないと考えている。

④物件志向
 デザイナーズ物件や自分の好みの物件を探している。家賃や場所はあまり気にしない。


募集中のお部屋がこのどこかに当てはまれば、入居が決まるでしょう。


この4グループを考慮したターゲット設定をすることで、今までの空室対策の明確さが格段に違ってくるはずです!


所有するマンションがどのグループに大きな需要があるのか把握する必要がありますね!


それではもう少し細分化して考えてみましょう!!


「築年数が古い・新しい」の時代は終わり??入居者が思う築年数の重要度

空室対策を考えるうえで我々が把握するべきポイントについて抑えていきましょう!


上記グループ①、②に該当する場合、マンション建築時の問題ですのでここからの話から省きます。


中古マンションの空室対策として重要なポイントの一つとなるのが、物件の築年数です。


一般的に古い物件が周辺のニーズに合っているかが入居率に大きな影響を与えると同時に、しっかりと対策をしている物件が自動的に差別化されます。


そうなると古い物件は余計に決まりにくくなりますよね。


先日の賃貸住宅新聞にて興味深い記事を見つけました。

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(資料:賃貸住宅新聞より)


2018年全体と2015年全体を比較すると、中古物件に対する考え方が変わってきていますね。
「築年数が古い物件は候補にしない」に注目すると、各段に減少傾向にあることがわかります。


ここで一番注目してもらいたいのが、「リフォームされて綺麗なら築年数が古くても構わない」の上昇です。


もちろんリフォーム・リノベーションありきの話ですが、中古物件が再注目されてきていることがわかります。


これはチャンスなのではないでしょうか??


仕様・間取・設備のニーズを把握、反映させることが何より大事です

広告活動で京都・滋賀エリアの仲介店舗に伺う機会があるのですが、単身向けマンションに求められるクオリティが上がってきています。


セパレート、屋内洗濯機置き場、浴室乾燥、独立洗面台etc・・


ここまで必要??とお思いかもしれませんが、実質こういった設備にニーズが出てきているエリアもあります。


皆さんは、所有するマンションの立地エリアで仕様・間取・設備のニーズを把握できていますか??


広さや金額の上限もあるとは思いますが、多少は妥協しても抑えるべきポイントがあります。


そこを意識して空室募集のあり方について見直してみてはいかがでしょうか?


いかがでしたでしょうか。


今回は大きく分けて3つについてお話しました。


■入居者ターゲット4つのグループ分け


■築年数の重要度


■仕様・間取・設備のニーズ把握


このなかで一つでも気になることがあるならば、物件に対して親身に対策を考えておられるオーナー様であると存じます。京都・滋賀のエリア内でのヒアリングや実績を基にアドバイス・ご提案させて頂いております。


そんなオーナー様のお手伝いができることを心よりお待ちしております!!


お気軽にご連絡下さいませ!!


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■入居者ターゲット4つのグループ分け

 

■築年数の重要度

 

■仕様・間取・設備のニーズ把握

今退去があるとどうなるのか!?募集への影響を考察します

2019年10月18日|カテゴリー「営業ブログ
近頃、お世話になっているオーナー様より退去の連絡を受けることが多くなりました。


秋の繁忙期ということもあり、入退去が激しくなる時期です。


11月までは入退去の波が大きいと言われています。


エリアによって特色は様々ですが、京都・滋賀エリアでは単身者の移動が多い傾向にあります。


この時期に退去があると、次の募集は12月から1月にかけての厳しい時期となることもあり、決まらなければそのまま春の繁忙期を向かえることとなります。


では、どのような対策を行えばよいのでしょうか??


この時期に退去があるお部屋については、再募集の時期を考えるべきです。


下記グラフで考えていきましょう。

①退去後、現状回復の手配が最速で組めたとしても再募集は11月中

②11月も後半になりだすと入退去の波が完全に落ち着く

③閑散期に募集しなければならない

④春の繁忙期を迎えるころには、売れ残りの部屋として募集しなければならない


といった最悪の流れになってしまうことも大いに考えられるのです。


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結果的に売れ残ったお部屋は、家賃を下げる事しかできません。


繁忙期前にお部屋を触るとなると、二重投資になってしまいますよね・・どうしたら良いのでしょうか・・


リノベーションに最適な時期!?

これから台風や雪など外構工事には不向きな時期になります。



この機会に部屋内をしっかり見直してみるのはいかがでしょうか。


水廻りなどの老朽化の進んだキッチンや浴室、このタイミングでセパレート化するのも良いでしょう。


そして大きな差別化の要因となるのがデザインです。


単に一面だけアクセントクロスを入れたようなお部屋は、他にも多々あります。


「女性にうけそうだから」なんてありきたりでデザインを入れるところも少なくありません。


そんな中途半端な施工ではなく、【デザインリノベーション】として売り出せるお部屋はいかがでしょうか。


ーデザインリノベーションのメリットー

他物件との差別化が出来る

家賃を上げて募集が出来る

物件の資産価値が上がる

物件の魅力・認知度が上がる


といったメリットがあります。


またこの時期のオーナー様より次のようなご要望・ご意見を頂きます。

■入居者に合ったデザインのお部屋をつくりたい

■現状の仕様・設備にニーズがあるかわからない

■家賃を下げずに物件の資産価値を上げたい

■設備交換の時期なので、他にも何か提案してほしい

■二重投資したくない


我々はこれらを改善するご提案をしております。


少しでも気になる点がございましたら、気軽にお問合せ下さい!


お部屋の施工実績は京都・滋賀で多数あり、HPにて公開しております!



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京都市右京区の1Rマンションの現調に行ってきました

2019年10月9日|カテゴリー「営業ブログ
10月もそろそろ中旬ということで、秋の繁忙期も終わりが見えてきたところですね。


学生・単身者の入退去の動きがあるこの時期の集客も大事ですが、オーナー様の中では春先に向けた経営戦略を立てておられる方もいらっしゃるようです。


春先の繁忙期とはよく言いますが、京都・滋賀エリアでは2月頃からお部屋を探す方が増えてくる傾向にあります。


対策を施す時期をしっかり検討する必要がありますね。


右京区にある単身者向けのマンションの現地調査に行って参りました。


築30年のマンションで総戸数が12室のマンションで、このお部屋だけ3か月空いているということでお話を伺いました。


マンション全体の印象はとてもきれいで、手が行き届いているようでした。


共有部分にも埃すらなく、気持ちが良かったです。



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ポスト自体は綺麗ですが、南京錠での管理となりますのでダイヤル式には性能が劣ります。しかしすぐに交換すべきではないと思われます。
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掲示物も綺麗に貼られており、整っておりました。
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階段や廊下部分も埃すらなく、清潔感を感じる事が出来ました。廊下部分の溝も綺麗にされており、細かい部分までこだわっておられるのが良くわかります。
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玄関土間から居室に至るまで統一の取れたクッションフロアが引かれています。また洗濯機置き場も屋内に設置されています。
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キッチンの大きさが長手に1500あり、居室に対して大きいと思われます。またコンロ持ち込み型に需要があるかもふまえ検討していきます。
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居室は6帖前後で淡いブルーのアクセントクロスが貼ってありました。できるだけ広く使ってもらえるような仕様が必要かと思われます
部屋内はデザインに統一感があり、綺麗でまとまった印象を受けました。


他物件に劣っているのは、水廻りや居室部分の機能かと思われます。


上記の調査結果とマーケティングを合わせた上でプランを考察していきます。


どういったプランになるのかとても楽しみですね!!



今までの事例をHPにて多数公開中!!