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「空間」を売るサービス業という考え方

2019年11月18日|カテゴリー「営業ブログ

本日は賃貸経営の考え方についてお話していきたいと思います。


まず空室についての考え方についてです。


我々がお会いするオーナー様の中には


「お部屋が空いている」⇒プラスマイナスゼロだから収支に支障はありません


といった考えの方がよくいらっしゃいます。


確かに家賃が入ってこないだけで、損をしていないのでは??と思うかもしれませんが違うのです。


空室は本来入ってくるべき収入であり、空室機関が長ければ長いだけ損出がおおきくなるのです。


また「入居者がいなくても、内装部分は消耗していく」ということを頭に入れておかなければなりません。


長期の空室機関により劣化したり、ニーズに合わなくなった場合交換となるとかなり勿体ないですよね。


数十年を見据えた賃貸経営の中で必ずやってくるのが、大規模修繕です。


内装はともかく、外壁や屋上防水など部分によって時期は異なりますが、必ずやらなければならないものです。


放置すると建物の見栄えが悪いうえに、居室や共有部の水漏れが発生します。


見栄えの悪さ・水漏れ等の不具合は入居者を遠ざけ、空室の悪循環に繋がります。


そしてなにより、建物自体の寿命を縮めてしまうのです!


建て替えのリスクを考えると、できるだけ長く建物を持たせたいですよね・・


こういった修繕はかなり高額になるため、数年後を見据えた収支計画が必要なのです!



お部屋を貸し出すということはどういうことなのか考えていきましょう。


オーナー業は入居者に居住する「空間」を与えるサービス業だということを認識しましょう。


近年ではハイクオリティ物件などが増加傾向にありますが、これは入居者ニーズのレベルが上がっているからです。


エリアによってニーズは様々ですが、これらを把握した「空間」であるかないかによって空室率は雲泥の差です。


例えば、ランチの時間に初見で入るお店を決める際に


【古さを感じる店舗】 と 【ニーズに対応した美観な店舗】


あなたはどちらを選びますか??


初見であれば、大半の人が不安要素の少ない【美観な店舗】を選びます。


店舗オーナーはたくさんお客さんを呼び込むためにニーズのある内装・外装にするために投資します。


そうしなければ収益を見込めないからです。


空間を売る商売としてマンション経営も考え方は同じです。


人を呼び込むために内装・外装にこだわるべきなのです!!


マンションオーナーはビジネスオーナーなのですから!


【11月のイベント情報はこちらから!!】

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お部屋を貸し出すということはどういうことなのか考えていきましょう。

入居者に人気の設備ランキング2019年版!

2019年11月1日|カテゴリー「営業ブログ
10月も終わりに近づき、入退去の進捗はいかがでしょうか。


日頃お世話になっているオーナー様の中には、春先に向けてしっかり準備をされている方が多いです。


滋賀県の繁忙期前の準備としては1月末には準備万端にしておかなくてはいけません。


というのも2月上旬から内見が増える傾向にあるからです。


来年度の参考として、全国で今年人気の設備ランキングをご紹介します!



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(資料:全国賃貸住宅新聞より)


トラブルが多いとは聞きますが、インターネット無料は単身・ファミリー両方からも支持され、去年同様1位ですね。



また浴室乾燥機もランクアップしています。仲介店舗からも話題に上がりますが、花粉症やPM2.5などが服に付着するのを嫌がる傾向にあるのだとか・・。

しかし、部屋干しする設備があれば許容できるとも聞いています。クオリティをどこまで求めるか、費用対効果も大事なポイントです。


意外なことに24時間利用可能ゴミ置き場がランクインしてきました。


確かに利便性は良くなりますが、確保するスペースが難しい場合もあります。


そういった場合に賃貸ではあまり利用しない管理人スペースなどを有効活用する場合もございます。


何を目的としてどの部分をどうするか、しっかり検討することが大事ですね。


全国的なマンションに対するニーズは日々変わっていきます。


そのニーズを捉えることが出来なければライバル物件に劣ってしまい、価格競争に巻き込まれてしまいます。


低賃金市場から一歩抜け出して、家賃設定をうまく維持していけるかが収入獲得に繋がる大きなポイントとなります!



上記を踏まえ、春先の募集でライバル物件より先に入居者をつかみましょう!!