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空室損をなくす!?10年先を見通した収支改善スキーム

2019年12月19日|カテゴリー「営業ブログ

今日は空室の在り方について考えてみましょう!


オーナーさんとのお話しの中で空室は利益は生まないが、損失も生まない!とお考えの方が多い傾向にあります。


実質マンションはうまく稼働してるし、現状で満足していると・・


ちょっと待ってください!!


マンション経営にとって一番の理想は「満室」ですよね!?


利益を生まない部屋は、損失です!!空室が多ければ多いほどお家賃をとりっぱぐれています!!


我々はあくまでもオーナー様に「満室経営」をしていただくためにご提案させていただいています!!


今日はこの話題についてクローズアップしていきましょう!

例えば・・下記条件での10年間のキャッシュフローを見ていきましょう!


家賃5万円 原状回復工事10万円 空室期間4か月 退去2回の場合


AD 5万円 × 3回 = 15万円

現状回復工事費 10万円 × 2回 =20万円

管理費 5万円 × 5% × 120か月 =30万円

合計65万円 (何もせずにかかる費用)


空室損 5万円 × 8か月 = 40万円
合計40万円 (空室時の家賃とりっぱぐれ)


なにもしなくても1室あたり105万円の費用と損出が出ていることとなります。


特に空室損の40万円はもったいないですよね・・空室期間が延びるだけとりっぱぐれが大きくなるので損出は40万円よりさらに大きくなる可能性があります。(設備の劣化や建物の築年数など)



10年間というのは、長いと思われがちです。


しかし、入居から退去までの期間は平均3年といわれ、入居者に気に入って住んでもらえるのであればそのスパンは伸びますよね。


そうなると10年間で退去は2~3回程度となります。
※家賃の価格でお部屋を決める方の入居期間は短いです


築年数がたつにつれ、入居が付きづらくなると同時に家賃のとりっぱぐれが大きくなります。
建物を取り壊すまでの最終収益の限度額は決まっています。
ギリギリまで収益を伸ばす力を継続させるには、オーナーさんによってきまるのです!!

※例えば・・
築40年RCマンションであと10年収益を見込みたい
(家賃そのままで募集できたとして・・)

5万円【家賃】 × 120か月 - 65万円【費用】 ー 40万円(空室損) = 495万円【収入】


上記金額がこの先10年の最高収入額となるのです!



仮に10年間退去なく満室だった場合はどうなるのでしょうか??


5万円 × 120か月 = 600万円

上記(※)最高収益額の495万円と差し引きすると105万円の差があります!!


ただ単にリフォーム?住設交換?簡易な方法はたくさんありますが、細かいものを都度やっていくとそれなりに費用はかさみますよね??この際10年間を目安に収支改善を考えてみてはいかがでしょうか??


リノベーションの新しいスキーム!

【リノベーション × 10年借り上げ 】

□空室損がなくなる!
□原状回復費用が不要!
□管理手数料が不要!

上記条件で行くと・・

65万円【費用】 + 40万円【空室損】 = 105万円

105万円の損失がなくなります!!


1室ごとから採用できるので、1棟借り上げよりリスクを分散することができます!


こんな好条件の話があるのか??


とお思いのオーナー様に向けて資料請求を承っておりますので、収支改善を検討している方必見のスキームです


お気軽に資料請求してください!


 

 

 

来年度の若者にウケルお部屋はこれだ!!!

2019年12月16日|カテゴリー「営業ブログ
最新の流行や好まれる仕様・デザインを調査するため、全国規模でアンケートを募る「リノベーション甲子園」にて当社施工のリノベーションルームが2位に輝きました!!


内見者のイメージが付きやすいよう「ホームステージング」を採用したお部屋です。
家具の配置で生活感をつかみやすく、【住みたい!!】と思ってもらえるような募集状態となっています!
結果としてすでに入居済です♪


今までは家具設置のイメージパースを置いていましたが、実際に家具を配置したほうが生活感をリアルに感じることができました。


施工前のお部屋は、宇治市に立地する築29年の1DKのお部屋でした。
間取りがニーズに合っていないとのことでオーナー様よりお声かけ頂きました。


周辺のニーズに対応した間取りと仕様に加え、20~30代女性、カップル、新婚さんをターゲットとするデザインとしました。



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【ダイニングキッチン】
7畳のダイニングにはホワイト×グレーを基調としたアクセントクロスを採用!リビングの使い方は入居者にとって様々ですが、ここまできれいに配置されると「これより他は考えられない!」ってなりますよね。私自身もそう思いました。
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【居室】
ダイニング横の居室は、おそらく寝室になるだろうということでベッドを設置!裕福な単身・カップル・新婚をターゲットとしていたので、セミダブルのベッドが置かれているとイメージが付きやすいですね!
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【ウォークインクローゼット】
他物件との差別化ポイントの大きな一つです!女性目線で動線を考え、見られたくないクローゼットは寝室からのみの行き来になっています。
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【玄関ハンガーラック】
帰宅後コートやジャケットをかけることができる、あると便利な収納空間です!社会人に向けたワンポイントの工夫です!
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【浴室】
シートをデザイン貼りした浴室は無機質なものと比べてここまで違います!水廻りのワンポイントが他物件との大きな差につながります!
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【脱衣所】
女性入居を考えると脱衣所は必須ですね!また独立洗面台と屋内洗濯機置き場もマストなポイントです。

結果として物件自体の認知度・募集の強化につながります!


1室でも話題性のあるお部屋があると強みになりますね!!


事前に空室対策を行うことで結果的に損失を防げる場合が多いです。


少しでも興味がおありでしたらお気軽にお問合せください!!



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