スタッフブログ

リノベーションによる投資損のリスク回避を実現します

2019年5月28日|カテゴリー「営業ブログ

マンションを経営されているオーナー様では、「投資にリスクはつきもの」とお考えの方が多いと思います


投資の形には、外壁を綺麗に塗装しなおしたり、エントランスを回収してみたり、部屋内を綺麗にしてみたりと沢山の選択肢がありますよね


流行りを取り入れライバル物件に負けないように試行錯誤されていることと思います


これらの投資を根本的に考えると「収入に繋げるため=入居を付けるため」となりますよね


しかしお金を掛けたからと言って100%入居が付くというわけではございません


ましてや家賃5万円のお部屋を500万円でフルリノベーションして家賃を10万にできませんよね


入居が付かず、収入因子が確定していないのであれば投資損になってしまいます


いつ入るかわからない入居者を待っているだけでもとりっぱぐれが発生します(空室損)


「本当に入居が付くかわからないものにお金をかける」というのはとんでもないリスクですね

まず入居希望者がマンションのどこを見るかと言ったら部屋内です


そこに注目していきましょう!


築年数が経った部屋内のリフォーム・リノベーションによって新築同様の設備・デザインを組み込むことは可能です


工事費と家賃収入が確定していれば数年後の確定収入を知ることが出来ますよね


「リノベーション×家賃保証」

※サブリースや1棟借り上げとは異なります


数年後の手残りが確定するため、収支安定に繋がります

その収入を外壁の塗り直しや設備交換に充てることが出来るため、時期や予算の予定が立てやすくなります

導入しますと下記のようなメリットが生じます


□お部屋に付加価値が付く(デザイン)

□ライバル物件との差別化になる(デザインリノベーションルームは京都・滋賀ではごく少数)

□相場より上の家賃で募集することが出来る

□入居者属性が向上する

□費用対効果が明確である

□空室損がなくなる(契約期間中は退去後も家賃が振り込まれるため)


他にも広告活動のサポートなどがあります

サブリースと違い、1室よりお試しいただけます






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滋賀県大津市のファミリー向け2LDKリノベルームのご紹介です

2019年5月27日|カテゴリー「営業ブログ
大津市中央のファミリー向けデザインリノベーションルームが募集中です


大津駅まで徒歩8分


スーパーや銀行など生活に必要な施設が徒歩圏内の好立地マンションです
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【24畳のLDK】
リビングは他には無いほど広い空間です。どこにどの家具を置くかインテリア空間は思いのままです。
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【ガラストップコンロのキッチン】
キッチンを入れ替え新品となりました。リビングと対面したカウンター型で理想空間を演出しました。
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【リビング入口】
見えていませんがインターフォンも完備しており、こういった棚はあるととても便利ですよね。
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【11帖の洋室】
ホワイト基調のお部屋は、アクセントクロスによってオシャレな空間となりました。エアコン完備で日当たり良好です。
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【7畳のお部屋】

こちらは違うデザインでレンガ調の柱が映えるお部屋です。エアコン完備と2面採光でとても使いやすいお部屋となります。
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【間取り図】

大きなリビングにオシャレな2室の洋間で2LDKとなります。また洋室間をつなぐウォークスルークローゼットも利便性に富んだポイントの一つです。
お部屋が気になる方は実際に見てみてはいかがでしょうか。


お部屋の詳細に関しましては、当社HPより直接ご連絡下さいませ!






京都市山科区で長期空室のお部屋がリノベ後約1ヶ月半で埋った要因をお教えします

2019年5月22日|カテゴリー「営業ブログ
京都市山科区の築40年で長期空いていた5室をリノベーションさせて頂きましたところ・・


なんと約1か月半で5室全てに入居が付きました!!


本日はそのリーシング内容についてお話したいと思います。


山科でのマーケティング調査により入居者のターゲット層を絞ることで、2dkは若者層向けとしては使い勝手が悪いというのが結論です

そこでカップルや新婚さんなど2人暮らしに人気のある1ldkでご提案しました

加えて山科では1ldkのお部屋が少ないので間取りでも差別化に成功しています



お部屋をきれいにしても、入居者を連れてくる営業マンがセールスポイントを認知していなければなりません


ですので「営業マンへの営業」が入居に繋がる大きな要因となってきます


そこで我々が何をするのかというと・・


営業マンと入居希望者に向けたリノベーションしたお部屋の資料を作成し、お部屋を売り込むのです


資料を持って定期的に仲介店舗を巡回します
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物件に近い仲介店舗を巡回するだけでお部屋の認知度が格段に上がります

そして何より重要なのが仲介店舗とのコミュニケーションを積極的に取るということです

「実際にお部屋をみた希望者からの要望・改善点」「エリア内の新しい情報」「希望者の動向」

など入居が付くまでにリアルタイムな情報を得ることが出来るのです

今回の山科のリノベーションしたお部屋もこのように常に新しい情報をヒアリングし、同じように工事・清掃をする側からも情報を提供していました

情報を更新することで要望等に早急に応えることが出来るのです

この取り組みが繁忙期を逃さなかったリーシング術の内容です

上記以外にも空室を埋めるプロセスは沢山あります

先ずは空室原因を調査することが第一優先であると思うのです

そこでどのような改善策を施すかが収益回復につながる大きな一歩となるのです








京都府中京区の1Rマンションの空室原因を調査してきました

2019年5月21日|カテゴリー「営業ブログ
本日は京都市中京区にてマンションの現地調査を行ってきました

オーナー様からの相談依頼は以下の通りです


□単身のお部屋が決まりづらくなってきた

□繁忙期に入居が決まらなかった為、GWに退去のあった部屋と一緒に何か提案してほしい


ということでさっそくお部屋を見させていただきました

立地的には京都内でもかなり賃貸需要の見込めるエリアで単身向けのお部屋が決まらないとなると何か原因があるはずです

外構から見ていきましょう!

外壁や共有部分は清掃も行き届き綺麗でした

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【メールボックス】
ダイヤル式のセキュリティ面に優れたものを採用されておりました。
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【掲示板】
枠もスタイリッシュなものを使用されており、掲示物もまとまっていました。
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【階段】
共用部の壁紙も取り換えられており、手摺もしっかり塗装されていました。
4月末に退去されたお部屋です

1R(20㎡)の3点ユニットタイプです


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【居室】
天井がジプトーンで床もカーペットを張り付けている状態です。部屋全体の雰囲気も質素ですね。
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【キッチンシンク】
現状回復が完璧ではないということでこのようにシンクの汚れが目立ちます。クリーニングで落ちるのでしょうか。
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【3点ユニット】
セパレート型が好まれる中、3点ユニットはどうなのでしょうか。
2棟合わせて5部屋を見せて頂きました

5室とも1Rの3点ユニットタイプでしたが、部屋によって異なる提案となりそうです

デザインに加え、セパレートや室内洗濯機置き場の設置など京都エリアでニーズのある設備や間取りを参考にしていきます

どの部分でライバル物件と差別化できるポイントを見出すかが大事になってきます

1R・1Kなどの単身向けお部屋は、需要もありますが供給量もかなりあります

そんな中で入居者に魅力を感じてもらえるお部屋を提案しております




京都・滋賀での良くあるリフォーム時期、追加投資などの質問を大公開します

2019年5月21日|カテゴリー「営業ブログ
みなさんどうもこんにちは営業の西川です

営業活動としていろんなオーナー様のお宅に訪問させて頂くのですが・・

本日はよく聞かれるご質問を3つ程紹介したいと思います!

なぜ今リノベーションなのですか?

繁忙期が終わり、入居の見込みが立ち辛くなった今が1年間で最も空室対策に時間に掛けられる時期です。

プラン作成~工事着工に至るまでのスケジュールを入居者目線で設定しベストな状態で募集できるようご提案しております。そして現状回復にはない「付加価値」を付け、ライバル物件との価格競争から一歩抜け出しましょう。

現状回復が済んでいるのですが工事が必要なのですか?

あくまで表層リノベーションです。
使えるものは使うというスタンスでご提案しております。

また原状回復工事のみで繁忙期を逃してしまったお部屋には入居が付かない何かしらの理由がございます。単にお部屋がきれいだからと言って入居がつくわけではございません。入居者目線で把握することが一番大事なことだと思います。

リフォームしたばかりで追加投資になるのですがメリットがあるのか気になります

リフォームしても入居が付かなければ意味がありません。
空室期間は家賃をとりっぱぐれていることを再認識しましょう

まずは現状を把握したうえで何が原因かを明確化し、ライバル物件と差別化を図りましょう。
また投資効果が不安であれば家賃保証もございます。5~10年の収支を持ってご提案致しますので2重投資になってもメリットを感じて頂けるのであれば活用くださいというスタンスです。

春の繁忙期に向けてお部屋をリフォームしたオーナー様も多いと思います

また今年はGWが長かったせいか入退去が例年より遅い時期まで伸びているため、今から空室になるといったお部屋も少なくありません


そんな中で入居見込みの厳しい夏や秋の繁忙期を逃したくないのであれば事前に改善策を打っておくべきだと思います


☑お部屋の現状を知りたい

☑エリアでの人気設備、必須ポイントを知りたい

☑リフォームでは決まらないのでどうにかしたいお部屋がある


そんなお悩みをお持ちであれば我々リノリース京滋にお任せ下さい!


お気軽にお問合せ下さいませ!!(※相談無料)






繁忙期が終わったこの時期に入居が付かなかったお部屋の現状を把握しましょう!

2019年5月14日|カテゴリー「営業ブログ
ゴールデンウィークは皆さまどうでしたでしょうか。


今年は10連休ということで長い連休期間となりましたね


新生活の拠点として新しいお部屋を探す方が多かったと聞きます


連休明けに大津市の仲介店舗を訪れたのですがピークが過ぎたようで、現在は繁忙期をわざと避けてお部屋を探されている単身の方もいらっしゃるようですが数は多くないようです


このように来店数が減り、仲介店舗での紹介が難しいのであれば入居が付く確率は決して高いとは言えませんよね


店舗での紹介にも優先順位があり、ライバル物件もたくさんあります


価格競争に巻き込まれれば数ある物件の中に埋もれている状態になります


そこでお部屋を「差別化」しましょう

差別化も多種にわたりますが時期的におススメするのがデザインリノベーションです


設備面が潤っていても部屋内のデザインが無いと結局は見劣りしてしまいます


デザインリノベ物件として売り出せればデザインという大きなポイントが大きな差別化となります



差別化をするにあたってまずはお部屋の置かれている現状を知ることが大切です


エリアのニーズ」や「必須設備」、「狙うべきターゲット層」etc・・


現状を把握できてこそ対策を練ることが出来るのです!


■最近入居が付きにくくなってきた

■繁忙期が終わりこれから入居が付くか不安だ

■リフォームしても決まらない

■空室対策をしたいがどうしていいのかわからない


このようなお悩みをお持ちのオーナー様!


お気軽にご相談下さい!(相談無料)







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