スタッフブログ

京都市内の間取り別相場家賃から見る空室対策

2020年1月27日|カテゴリー「営業ブログ
リーシング活動をしておりますと、例年より入居者さんがお部屋を探し出すタイミングが早い気がしております


空室が出た瞬間を見計らったようなタイミングで内見が入るため、そういった傾向があるのでしょうか・・?


リノベーション物件争奪戦が勃発している!?


入居が付きやすい人気エリアでも、退去物件の早期入居が実現している弊社施工物件の注目度の高さを感じております。


何より、仲介さんの手ごたえがとても良い!!


リノベーション物件として認知された物件は、施工中でも内見が入るようになってきました。


事業を始めて5年ほどですが、仲介業者さんの間でしっかり認知されてきたと実感してます☆


さて今回はタイトルにもあります通り、本日は京都市の相場家賃についてお話ししていきましょう



cc7f043ef0330d836d5bba74e8f44900
京都市内での賃貸市場を調査していますと興味深い資料を見つけました!

間取り別の家賃相場を表にしたものです。

単身世帯で最も高額なのは、【下京区】ですね!
エリアの傾向としては、単身物件の割合いが多く激戦区となっています。
加えて、アクセス面や学生の利用など単身者にとって便利な環境にある背景があります。

需要と供給が一致した立地といえるでしょう!

単身の相場が中京区より高いのは少し驚きました・・!


1LDKから広い間取りになると、やはり中京区がダントツで一位ですね。

これらを細分化すると物件の相場がわかるはずですが、要は築年数や物件のクオリティ差と競争できるスタートラインに立てているかも加味しなければなりませんね。

一言で家賃相場といっても一概に判断できませんね。

(資料:SUUMO)


周辺物件がどのように家賃設定をしているかどうかも大事ですが、相応なのかも判断材料として知っておかなければなりません。また、付加価値が付加価値たるものなのかも判断する必要があります。


□部屋の間取りがニーズにあっているか

□周辺での仕様・設備と遜色ないか

□入居者ターゲットを把握できているか

□築年数に応じた家賃か


ライバル物件がやっていることをまねしただけでは、同じ土俵に立っただけです。家賃も上げてしまうと、確実に安い方から入居が決まりますよね。ましてや築年数が経過するにつれ、家賃は下がっていくのが現状です・・


【古さ】⇒【現状回復】⇒【家賃下げる】⇒【入居者属性の低下】⇒【資産価値の下落】


という風に何もしなければ、負の連鎖に陥るのです!



デフレスパイラルから脱却するには、【家賃を下げないこと】が最も重要です!


☆【家賃を下げず】×【継続的な入居】=理想的なマンション経営


まず、家賃を下げないということは、お部屋を維持するだけではいけません。
要は付加価値をつけて、周辺との差別化を確立しなければなりません!!


そのために、何に注目するかが経営戦略にとって最も重要な分岐点ともいえるでしょう・・


今賃貸市場が注目しているのは何かご存じでしょうか?


af3e4068ae406fae05fae49b7e99a476
近年ではお部屋を探す際に【築年数】の重要度が見直されています。


リフォームされて綺麗なら築年数が古くても構わないといった人がここ数年で増加傾向にあるのです。


ここでのリフォームの定義については触れませんが、なんらかの付加価値をつけることで賃貸需要の活路を見出すことができそうです!!

(資料:賃貸住宅新聞)


相場家賃はあくまでも相場です。


基準値であり、スタート地点であることを認識していただきたい。


そこから付加価値を見出す部分はどこなのかを改めて考察すれば、自然と活路は見出せるはずです。


【お部屋内をリノベーションで差別化】して価格競争から一足先に抜け出しませんか??


まずはどんなお部屋が決まるか見てみてください!!


弊社施工事例を多数アップしております!下記URLよりご覧になれます

リノベ完成後写真1

大津市でリノベーション大成功!早期入居に至る要因を徹底解剖

2020年1月22日|カテゴリー「営業ブログ
大津市でリノベーションした物件が完成致しました!


なんとお部屋完成前に成約済みとなり、オーナーさんも喜んでおられました!


本日は、入居に至るまでのプロセスをお話していきたいと思います。


物件はJR大津駅から徒歩12分に立地するS造4階建ての築30年代のマンションです。


以前にも当室の小規模リノベーションのご依頼を頂き、同オーナー様からのリピート案件になります。


退去に伴い、ニーズに合わせた仕様や設備をご提案させていただきました。




b2975c63ac901163ed4d1d6a0ff7926c_s
提案前は和室のある2DKの間取りでした。


オーナー様の経営戦略の中で近年のニーズに合っていないのではないか、という懸念があったそうです。


以前プチリノベを提案したのは、約2年前ですが賃貸市場の動きは大きく変化しています。


数年先を考えた間取りにしなくては、周辺物件との競争に埋もれてしまうでしょう。


そこでヒアリングや弊社の実績を基にプランを構築しました。


調査すると大津市で需要のある間取りは、2DKよりも1LDKであることがわかりました。


全国的に和室の需要がなくなっていることも考慮し、プランを作成致しました。


IMG_0442-e1579678091916
奥の和室と片引き戸を隔てた空間は、
現状のニーズに合っているのでしょうか。
キッチンもコンロ据え置きタイプのものでしたが、消耗は少なく綺麗な状態でした。


IMG_0433-e1579678115721
居室左側には大きな押入れがある6畳の和室です。築30年代の間取りによくある形ですね。
DSC_0393-e1579678132730
浴室は使用に伴う傷や汚れが目立っていました。住設の交換時期でもあり、仕様改善に伴って交換をお勧めしました。
IMG_1239-e1579679095479
片引き戸を撤去し、間取りをLDKへ変更!12畳ある空間を広々と使えるようになりました。
IMG_1235-e1579679112192
床部分の塩ビタイルをデザイン貼にし、それに合わせて襖やクロスを選びました!ダイニングキッチンと違いあたたかな雰囲気の居室となりました。


IMG_1250-e1579679128606
浴室のバスユニットを交換しました!
水栓レバーも以前より使いやすいものをチョイスし、機能性とデザイン性をアップさせました!
リーシングの結果としては、オーナー様へ入居が付いた状態で引き渡すことができました。


募集をかけてすぐに賃貸業者様からの空室確認がかなり入っておりました。


決して入居者数が少なくない状態がわかります。加えて家賃設定も適度で入居者からの反応も良いことをお聞きました。


駅近辺で立地が良いこともありますが、同間取りの物件がすべて満室というわけではありません。


入居者ニーズに応えることが早期入居に繋がることを改めて実感しております。


そして何よりも、リノベーションの実績をオーナー様に喜んでいただいたことが一番です。


入居が決まるお部屋をつくりませんか??

2020年1月10日|カテゴリー「営業ブログ
846989bf90428d09aa1f8cc4b3325acc-e1578616567897

左図は京都府内の居住用賃貸物件に関する空室率です。



もちろんエリアによって総物件は異なりますが、京都府の平均空室率は17.5%となっています。



滋賀県もほぼ変わらず17.7%です。



数値を見てみると、伏見区は府内の中で飛びぬけて部件数が多いのに対し、空室率が平均程度という結果です。



北区は物件数こそ右京区・山科区と変わりませんが、空室率が24.2%と平均より上回っている状態です。



エリアによって世帯・学区・交通面など条件は様々で数値は大きく変動します。



全体的にみると京都・滋賀は大阪や兵庫に比べると良い数字ですが、そもそもの総物件数や人口に大きな違いがあるため比較になりません。


人口減少により空室率の増加が見込まれており、物件の競争率は増すばかりですね・・

資料:LIFULL HOME'Sより



入居をつけるために工夫できる点はたくさんあります。


「家賃を下げる」というのはリスク・デメリットが大きいのでお勧めできませんが・・


【設備の更新】【Wi-Fi】【オートロック】【宅配ボックス】等の付加価値をつけることができますが
エリアによって高基準となるところもあり、どこを工夫すればよいのかわからない。といったお話しをよく耳にします。

例えば・・「中京区の単身マンションはオートロックがあって当たり前」となり【オートロック】が基準値になってしまい、付加価値にならない場合もあります。



そこで居住空間に注目していただきたいです!


部屋うちの【デザイン】【仕様】【設備】で特出していれば、大きな差別化になります!!
周辺に「デザインリノベーション」といえるお部屋はありますか??


ポータルサイトを探してもなかなか出てきませんよね??


差別化できたお部屋は物件の付加価値を上げる強みになります!!


空室にお困りでしたら、デザインリノベーションを考えてみてはいかがでしょうか??


お気軽にご相談ください!




DSC01335