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空室対策は部屋内から!

2020年6月9日|カテゴリー「営業ブログ

空室対策でまず先に手を付ける優先順位として、部屋内から改善することが良いことを昨日の記事で書きましたが一体どのような対策が良いのかクローズアップしていきたいと思います。
退去後に手を施す場合、大きく分けて2つの工事に分かれます。


①原状回復工事
 退去後、損耗した箇所を部分的に修繕する工事でハウスクリーニングも含まれます。
 メリット :低コスト 短工期
 デメリット:費用対効果が明白ではない、家賃はあがらない


②リノベーション
 退去前のお部屋より魅力のあるお部屋にする工事です。住設機器の交換や間取り・仕様変更などが含まれます。
 メリット :物件の資産価値が上がる、相場より家賃をあげられる
 デメリット:原状回復工事より高コスト、工期1~2か月程度かかる


簡単に違いを表記すると上記のようになります。



【原状回復工事をお勧めするシチュエーション】
□築年数が浅い
□入居率が良い
□繁忙期までに時間がない

上記の際は、現状でも入居が決まる要素が多いので高いコストをかけるよりは低コスト・短工期の現状回復工事をお勧めします。また時期的な懸念もあり入退去の見込める時期が迫っている場合もすぐにでも募集できるようクリーニングのみ行うなどスピード感を求められる場合もあります。


【リノベーションをお勧めするシチュエーション】
□内見はあるが申し込みまでいかない
□契約家賃が年々下がってきた
□周りに新築や築浅物件が増えてきた
□住設機器の交換時期がきた

内見があるということは、家賃や立地などの条件を経て内見に至りますのであとは「この部屋に住みたい」と思わせる魅力が必要です。また時代によって入居者ニーズも変動しますので賃貸相場に相応しい仕様にする必要があるケースもあります。同時に周辺物件から差別化できるポイントがあれば募集家賃を相場から上げることもできます。
加えて原状回復工事と比較すると高コストですので住設機器の交換時期にリノベーションを採用するほうが良いでしょう。



「原状回復工事」「リノベーション」にはそれぞれ違いがあり、採用すべきタイミングと状況があります。
何を目的として投資されるのかが明確である必要があります。なにより時代についていかなければ、売れ残る道をたどってしまうばかりなのです。

また長期経営のリスクは大きいものですが、そのリスクを最小限に抑えることが大事です。その中で収益を最大化させることが賃貸経営の中で大きな目標となります。


周辺ニーズと物件の状況によって適切な対策を施しましょう!!

私たちリノリース京滋は、京都・滋賀物件の資産価値・収益性を上げるお手伝いをさせていただいております。
空室でお困りの場合は、お気軽にご相談ください!



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空室改善のためにどこから手を付ければよいのか見直しましょう

2020年6月8日|カテゴリー「営業ブログ

現在空室のお部屋になぜ入居が付かないのか分析をする際に大きなポイントが2つあります!


①内見があるのに決まらない
 立地や募集家賃は適切ですが実際に内見を見た際に申し込みまで踏み切れないということは、
 部屋内に魅力を感じなかった可能性が高いです。


②内見がない物件
 そもそもの募集条件の設定が相場とかけ離れている場合が多いです。
 部屋探しの段階で検討される候補に入っていないということになります。


空室の初段階でこういった見立てをつけることができます。
また紹介している仲介店舗や管理会社の声も重要な要因になってきます。



入居に携わる要因として「立地」は建物が建ってしまっている以上動かすことはできませんので、それ以外の項目で対処していかなくてはなりません


入居要因をあげていきます。

□家賃設定:周辺の家賃相場から適切な設定を行いましょう
□共有部の清掃:内見時に管理状況の良し悪しを判断する要因になります
□物件の広告力:仲介店舗からの認知度は紹介につながる大きなポイントです


と上記3項目程上げましたが、一番優先順位が高いのは「お部屋の魅力付け」です!!


入居者が実際に住むのは居住空間である部屋内です。見栄えを気にして外壁などから手を付けられる方が多いですが、一番重要なのは自分がどういったお部屋に住みたいかです。


ネットで探す場合も立地・間取り・家賃・住設などで候補を上げていきますので、実際に入居者目線になってお部屋探しをした場合に外壁の色など入居に関わるような条件に入ることは少ないことがわかります。


全体的に手を入れるのであれば、部屋内から対策を施しましょう!


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